杭州拱墅区东新商业改住宅项目规划公示 居住面积增加超4万方

　　原标题：一公里价差4700元/㎡！主城超大地块“商业改住宅”！新房供应量上来了

　　今年以来，有没有发现杭州各区土地“商业改住宅”的情况特别多？

　　“商业改住宅”指的是地块原有土地性质为商业商务或科研用地，后调整为住宅用地。近日，杭州市规自局又公示了东新单元7宗小地块建设方案。

　　东新单元XC0607-04、06、10、12、13、15、39地块位于拱墅区东新单元南部，长浜路以西、东新路以东、德胜路以北、香积寺路以南。总用地面积约为12.93公顷。

图中5号地块为本次调整范围

　　这宗超大地块，在2021年时，由融创集团竞得，成交楼面价22193元/㎡，自持28%。此后，地块规划设计虽然已经出炉，但仍被退地。

　　按照地块原有方案，整个地块内部将包括住宅、酒店、商业办公等。

　　经过用地性质调整后，主要将发生以下3点改变。

　　1、长浜弄与中诸葛路交叉口的10号地块，12班幼儿园取消，扩大宅地范围，性质全部为共有产权房。

　　2、东新河与中诸葛路相夹的部分公园绿地，调整为住宅用地。13号地块指标改变，容积率、建筑高度下调至2.2、54米。

　　3、长浜路与长木路交叉口的商业用地取消，增加住宅、幼儿园、公园用地。

　　一番调整下来，宅地总面积增加了超4万方（不含共有产权房），原用地面积近2.54公顷的商地全部取消。

　　官方对此解释的原因是为加快推进杭氧北区块的城市更新建设，促进地区经济发展;按现有最新政策、标准、大运河核心区管控要求落实各地块的规划建设条件，对东新单元相关地块进行控规局部调整。

　　该地块作为曾经土拍场上炙手可热的选手，自然是亮点满满。

　　杭州市中心，西北面就是5号线东新园站，约800米处就是嘉里城，1.5公里的和平广场，也早就被确定为以文化演艺、文创传媒、旅游会展为重点的城市文化艺术中心，并且将新增一个大型综合体。

　　可以说周边商业配套已经是十分丰富，如果再按原有商业布局，势必形成商业挤兑。

　　而文晖一带新房供应量极少，在嘉里馥源庭一把梭哈后，已经处于新房断供状态。当时馥源庭摇号中签率仅约为13.6%，热度可见一斑。及时增加宅地部分，也是一种补仓。

　　2021年出让时，东新地块精装限价4.7万/㎡，与一公里内的馥源庭5.4万/㎡、限价5.17万/平的锦尚和品府都存在价差空间，未来上市后，势必成为不少购房者必考虑楼盘之一。

　　在此前多地详细规划中，都可以发现“商业改住宅”的影子。

　　此前市北一口气多出10多宗宅地；火车南站西广场附近也调为宅地；位于东湖新城地铁9号线五洲路站的“地标建筑”化为乌有；下沙一口气也改了几块宅地出来……类似的例子不胜枚举。

　　为何大量商业改住宅，主要原因有以下几点：

　　1、商业商务地块不仅仅是购物中心，还有大平层类产品，目前这一类库存新房真的很多，再来新地很难卖。

　　2、迎合市场需求。例如东新地块，区域内新房确实断供，商业饱和，多几套新房更好满足购房者要求。

　　3、市场行情下滑，远郊地块无人要，只能从近郊核心地块开始调整保证土地收入。例如下沙等。

　　在高库存和行情低迷的情况下，商业改住宅还不会停。因为商业对于开发商的考验相较住宅是成倍上升，现金流、运营能力都要综合考量。

　　一些地方规划了摩天大楼、商业体，但无开发商来愿意操盘打造，与其荒废，不如部分地块变为住宅更加实际一些。

　　现状来看，还有很多冠以未来总部社区、超高写字楼群的地方依然是原貌。

　　后续究竟将如何打造，只有开工那一刻才能明确。