福州江南CBD板块凯佳天俊花海里将加推324套房源 均价2.75万/㎡

　　原标题：总价42万起，都是45㎡以下小户型，福州二环旁一纯商盘取证！

　　近日，位于江南CBD板块的凯佳天俊花海里取证。本次仅8#楼取证，共324套，均价约为27500元/㎡，套均总价约为110万。面价段为18-44㎡一房和两房。最低单价约为23500元/㎡，最高单价约为31390元/㎡。 最低总价约为42.5万，最高总价约为140万。首次领证的一房一价表如下：

　　项目详情：

　　占地面积：30653㎡

　　容积率：3.0

　　建筑面积：91959㎡

　　住宅主力面积：18㎡一房、44㎡两房。

　　地块信息：

　　项目由两幅地块组成，分别为：宗地2021-15号，底价7.75亿，成交楼面价8428元/㎡，商品房指导价27500元/㎡。宗地2021-19号，底价4.43亿，成交楼面价7023元/㎡，商品房指导价27000元/平。

　　项目规划：花海里位于项目南侧，共有四栋，分别为3#、5#、7#、8#，项目采用回型设计，5梯21户，总高17-18层，累计1375套。另外，项目东北侧的大平层规划5栋楼，6-16层，全部定位商业办公产权，西北侧的企业总部，定位凯佳中心。

　　户型：

　　从户型结构来看，与一般的公寓户型无差异，整体结构较为方正。户型采用回型设计，5梯21户，内排房源的采光效果会受到一定影响。另外，该公寓的公摊较大，高达33%，相比市面上17-18层房源的得房率也更低。例如18㎡的mini户型，套内面积仅有12㎡，与正常房间的大小相当。有限的面积还要配备卫生间、厨房操作台等，使用空间可想可知。另外，44㎡设计为两房，虽能做到“麻雀虽小，五脏俱全”，但每个空间都很局促，整体居住体验也会大打折扣。

　　近两年，福州市面上陆续出现了多个70年产权的酒店公寓楼盘。例如恒大天璟，该楼盘为商业改住宅，其容积率较高，加之梯户比较低，价格也远低于市场价。另外，位于五一中路的锦颐公馆，也为商业改住宅，目前在售均价约为2.3万/㎡，加上产权年限不足50年，虽是酒店公寓，为民用水电，但未通燃气，物业费较高，约为5元/月/㎡，即便有福州八中的学区加持，但整体销售效果也一般。

　　本次的花海里项目，虽然为70年产权的住宅，相比不能落户的SOHO有一定优势，但是其整体梯户比较低，与临近的同类产品相比没有竞争力。例如同样为会展板块的建总领筑南区楼栋，小户型产品整体更偏向居住类型，加上价格也有一定优势，有同样需求的客户也会多方面对比。另外，板块内的闽江世纪城克拉公寓，均价仅1.7万/㎡，虽然总价门槛相对更高，但其单价优势明显，每平米价差约为1万/㎡。所以，花海里按照现有价格开盘，也不可避免会遇到一定的销售阻力。

　　值得一提的是，这类房源在二手房市场的竞争力较低，一方面，这类房源通常为过度使用，且多梯多户，人员混杂，二手房现场体验更直观，容易劝退大部分购房者。另一方面，即便拿来投资，以租养贷，租金方面相比市中心也没有优势。典型如周边的单身公寓和小两房，租金约为1500-2200元/㎡，按照现有价格，投资回报率不足3%。现如今，福州推出大量的公租房，人才房等，未来对小户型产品的租金也有一定的冲击力。

　　当然，该楼盘也有明显的优势，例如自带4万㎡的商业，且涵盖多种业态，未来业主一站式购物较为方便。项目总价门槛低，且临近在建中的福州高级中学小学部、初中部，也是板块内期待值较高的一所学校，为九年一贯制学校，设72个班，小学36个班，初中36个班。无论未来划片还是接送房，对于有需求的购房者来说，也是一个不错的选择。另外，该楼盘为万科物业，为未来小区整体管理提供一定的保障。

　　所以，该楼盘是否值得购买，客户可根据自身需求酌情考虑。但值得强调的是，未来寄希望于房价大涨或指望学区升值带来较大收益的可能性并不大。