上海徐汇滨江6宗地块即将集中出让 土地总价值超200亿元

　　原标题：时隔三年徐汇滨江再度“内卷” 释放总价超200亿超级地块

　　土地的冷热，向来是业内和买房人的风向标，地块的高溢价成交、各大房企纷纷热衷投身于热门地块之争，热度超前的背后，是上海楼市所带来的投资安全边界更高的未来预期，以及房企对核心城市优质地块“求地若渴”。

　　不过，未来想要在上海土地市场分得一杯羹，恐难度加大——

　　继上海今年二批次土拍首次采用触顶价摇号拿地的模式之后，即将于今年10月进行的三批次土拍再次修改了游戏规则，即地块竞拍触顶+“高品质建设”竞价+摇号三步走，这就相当于在原来的土拍基础上，开发商们要再出一轮价格作为高品质住宅的成本，通过的企业才能参与摇号，无形中对新房的品质有了更高的要求。

　　此外，位于长宁、静安、徐汇、宝山大场的4幅热门地块还将采取“招标+挂牌”的方式出让，该规则在取消一年后如今重出江湖，意味着拿地门槛的提高，对房企不仅仅是在经济实力有要求，还对经验、产品、技术等进行了约束。

　　其中，徐汇滨江出让的西岸数智中心六幅土地即将整体出让，预估土地价值达到200亿以上。

　　西岸数智中心开发强度规划范围内建筑面积总量为107.02万㎡，将结合TOD 开发导向，靠近23号线龙启路地铁站形成“120-180-250米”梯度塔楼建筑群，提升地区标志性与可识别性，打造自西岸传媒港至腹地错落有致的天际线。

　　时隔三年，徐汇滨江再放总价超200亿西岸超级地块，此前，上海西岸金融城一期地块于2020年被香港置地以310亿竞得，总建筑面积约180万平方米。

　　这波“内卷”操作再度引发市场惊呼，有消息称，目前已有某央企打算整体拿下，打造世界级地标。据透露，该央企具有豪宅、甲级办公、大型购物中心、城市更新的综合开发能力。

　　不得不说，为了吸引更多优质房企进驻上海，“完美”适配每一块土地，政府确实花了心思。此番“内卷”，无论在土地出让时间和地块选择上，都将是徐汇滨江未来价值走势的一颗“定心丸”。

　　Part.1

　　对标巴黎左岸和伦敦南岸

　　400万方产业载体先行

　　作为土拍市场的稀客，徐汇滨江通常“不鸣则已，一鸣惊人”：2020年初，一出手就是史上最高起始价的综合用地——徐汇滨江西岸金融港180万平方米地块，但即便是这样的超大地块，可售住宅体量仅76套，预计未来入市首发价格约16.5万元/平方米，可以说打破了目前徐汇滨江房价的天花板，而一切的原因还是因为徐汇滨江的居住资源实在太稀缺了，从2020年至2022年，也只有三幅住宅地块进入市场。

　　事实上，作为上海“最贵”的区域之一，从诞生的那天起，徐汇西岸就承担了一个特殊的使命：标志着著名的巴黎左岸和伦敦南岸，成为世界性的媒体港、智慧谷和金融城。

　　区域开发总量达900万平方米，在黄浦江两岸的顶层设计之下，西岸进行了非常前瞻性的产业规划。

　　相比由地产商开发项目，西岸采取的模式是先引凤再筑巢，招商非常精准地瞄向了那些最具有未来爆发潜力的产业，代表着未来上海的核心竞争力——传媒+科技+金融，也就诞生了徐汇滨江西岸数智中心、西岸智慧谷、西岸传媒港“一港一谷一城”的三足产业群鼎立之势，这三大产业载体合计就已经约400万平方米。

未来西岸金融城效果图

　　经过一系列的发展建设，徐汇滨江的西岸文化走廊已初具规模，目前聚集了龙美术馆、余德耀美术馆、上海摄影艺术中心、香格纳画廊等众多知名文化艺术机构。

　　正因为得天独厚的地理位置和超前的战略定位，西岸一直以来就受到很多互联网巨头们的青睐，除了阿里巴巴，腾讯、网易等都早早在这里占好了位置；央视、湖南卫视等影响力媒体也在这里扎下了大本营。

　　除了艺术之都和传媒之都之外，人工智能，是西岸的另一张闪闪发光的名片，而且整个CAZ中只有徐汇滨江将人工智能列为发展重点。

　　在西岸数智谷，AI产业矩阵几乎覆盖了中国的“整座人工智能江山”，着力打造以人工智能为核心的数字经济产业集群，地上建筑面积120万平方米，正全面转入竣工收尾。

　　以有“垂直硅谷”之称的西岸智塔为旗舰，构建起“上下楼就是上下游”的产业生态，截至目前，微软亚研院（上海）、华为鲲鹏、阿里巴巴等数十家顶尖人工智能企业，期智研究院、树图区块链研究院、信通院华东分院等一批研发机构，全球高校人工智能学术联盟、AI青年科学家联盟·梧桐汇、上海鲲鹏+昇腾生态创新中心等一批功能性平台机构已入驻，这些企业不仅将引领上海、中国乃至世界产业、科技的未来，其造富能力更将为上海带来源源不断的新贵。

　　而西岸金融城的开发招商可谓更加成功，当年由香港置地联合体以310.5亿拿下该巨无霸地块，对标第二个香港中环，打造为以金融科技为先导的现代金融产业集群——香港置地启元，成为上海有史以来最大的单一开发项目。

　　作为拥有一线江景资源和商办配套资源的滨江地标，该地块的地上建筑面积108万平方米，将于2027年前陆续建成，其中办公体量约66万平方米，超过陆家嘴三件套之和；商业体量将近21万平方米，相当于IAPM与IFC地上+地下的体量；可售住宅只是其附加值，仅占建筑面积的2.7%，约78套房源。

　　如此史诗级“大手笔”，将一举奠定徐汇滨江未来竞争的全新高度，每次土拍都有地王项目诞生。但西岸金融城地块地王的身份，短时间内难以被撼动，徐汇滨江的产业基础再度夯实。

示意图

　　Part.2

　　或解锁20万方住宅供应

　　缓解西岸正滨江居住紧俏度

　　随着黄浦江两岸的顶层规划落定，徐汇滨江的产业开发建设进入收获期，西岸的价值将继续爆发。

　　上个月，西岸最后一片具有整体开发潜力的区域——西岸数智中心规划正式公布，整个区域的开发体量达到了107万平方米，相当于1.5个徐家汇中心,未来将联动西岸智慧谷、传媒港，链接徐汇中城、漕开发等区域，打造世界级科技创新产业集聚标杆。

　　数智中心共包含10幅可开发的地块，大面积的待开发空地，说明未来板块还有更多可能。

西岸数智中心用地示意图

　　根据规划，未来这里将以轨交23号线龙启路站点打造TOD，以“浦江实验室”为核心，建设上海人工智能产业集聚标杆。已经在开发中的有三幅，分别是浦江实验室（上海人工智能实验室）、东航置业的东航智慧大厦，以及徐房的办公地块，其中后两个已经顺利开工。

　　而未来潜在整体开发的7幅地块，总计容面积超过70万平方米，因为包含20万平方米住宅开发空间，相当于三个云锦东方三期或是5-6个香港置地启元的规模,对于希望入住西岸的人来说，又是一个好机会。

　　在此之前，曾有数据统计，整个徐汇滨江未来所有可供开发的住宅土地供应仅6幅，扣除保障房、商业、配套设施后，实际可以投入市场的面积不到20万平方米、约2000套，且6幅地块中的5幅靠近龙吴路，和徐汇滨江的核心开发区相隔甚远，未来不排除会更改为商办用地。

　　若算上待售的香港置地启元、汇元玺、保利滨江天珺项目，以及云锦东方三期，粗略估计，未来10-20年供应将不足3000套。

　　在买家心目中，徐汇滨江已经位列上海新盘难买程度榜的榜首，2022年徐汇滨江有3新盘入市，总供应804套房源，认购人数超过2265组，相当于1套房子有近3人在抢，可见竞争之激烈。

西岸传媒港

　　Part.3

　　一二手价格倒挂缩小

　　徐汇滨江“打新”回归价值认可

　　今年三批次土拍中即将出让的是前6幅，从位置来看，位于徐汇中城功能区与西岸传媒港之间，西侧是云锦东方二期，东侧跨过龙吴路是待入市的新盘玖珑庭。

　　这里不得不提徐汇中城，概念外界对其提及较少，这里前身为龙华肉联厂，经腾地调整后开始转型，规划5个单体，包括写字楼、酒店等，开发体量仅次于西岸金融城，可以说滨江中城的诞生，很好地串联起滨江与腹地的空间。

　　在徐汇“十四五”规划中，正积极构建功能集聚、中心辐射的卓越城区，加快形成“两极驱动、东西循环、南北联动、中部提升”的发展格局，即东有徐汇滨江作为高质量增长极，西有漕河泾作为产业创新增长极。

　　在东西两极引领的基础之下，还将进一步加入中部融合发展、打造包含徐汇中城在内的中部更新融合。

　　徐汇中城会依托区域内复合交通体系、大型生态绿地、特色产城一体开发模式，实现中城地区由交通枢纽向商务、商业、文化等复合功能转变。

　　也就是说，在未来的规划中，中城地区绝大多数用地规划为二类居住用地，即传统的多层住房，新建住宅用地“用一块就少一块”，但它却是今年徐汇区1000万级新房的主力供应片区——待售的汇樾庭和的玖珑庭，两者皆以中小套型为主，预计总价段在1000、1100万级。

　　在总价普遍2000万以上的徐汇滨江，这样价位段的新房可谓稀缺，但也可能是中城地区最后的为数不多的住宅项目了。

　　作为上海最顶流板块，徐汇滨江拥有强大的产业集群，以及最优秀的滨江水系景观，随着新的产业和人口导入，提供更多居所是板块的当务之急。

　　而西岸数智中心地块以及尚未出让的西岸金融城二期，将会极大缓解徐汇滨江的豪宅供应缺口。

　　因为体量巨大，按照之前西岸的土地出让价格，土地价值应该在250-300亿之间，虽然位置距离滨江稍远，但西岸数智中心地块高达300亿的住宅货值让这个70万平方米的综合体项目依然能够吸引开发商的垂青。

　　前不久，处在漩涡中心的徐汇滨江，目前市场上挂牌的二手豪宅和新房的价差在逐渐缩小，从原先的5万-6万元/平方米缩小至如今的1万-2万元/平方米。

　　以云锦东方为例，其目前二手房挂牌均价在16万-18万元/平方米，相比三期新房销售均价16万元/平方米，价格几乎持平。

　　由此可见，未来“逐利打新”的空间将会越来越小，市场已经回归居住本身。

示意图

　　尾声

　　“对于城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”这句源于建筑大师贝聿铭的话，强调了区域发展的真正核心要素。

　　而这句话对于买房人来说，也同样值得借鉴。这就是为什么即使是楼市普涨的周期，各板块涨幅各有差异，因为在不同时期，发展重心不同。

　　徐汇滨江因其独特的地理位置、稀缺的江景资源和名列前茅的教育资源，成为了诸多买房人的白月光，新盘供应越少，徐汇滨江就越受欢迎。

　　而西岸数智城因其不可多得的区位优势，以及大片空地所展现的未来成长空间，在土地市场上获得聚焦。

　　尽管板块还很“年轻”，却依旧能够获得实力房企的垂青，毕竟，徐汇滨江核心区大部分都已规划完毕了，很难进行大规模的重新规划和建设。