平顶山烂尾项目华坤景山庄园即将复工 已建成1栋住宅楼

　　昨天上午10点08分，位于姚电大道与开源路交叉口西南角的A-01地块落槌成交。

　　这宗地块的特殊之处在于，它是已烂尾了10多年的华坤景山庄园项目。这宗地块的成交，标志着这个烂尾项目的破产重整有了实质性的进展，也意味着项目很快就会进入全面复工开建阶段。

　　这宗地块14.61亩，起始价281.18万元/亩。7月27日就出现了第一次报价，报价为起始价。7月28日出现第二次报价，284.18万元/亩。直到昨天上午10点再无报价，地块宣布成交，成交额4151.87万元。

　　今年以来，平顶山土拍市场比较冷清，这仅是今年第二块民企拿地项目。但是，这次的土拍成交却意义重大，这一命多运舛的项目终于向前跨出了令人欣喜的一大步。

京坤府诞生

　　从土拍结果中可以看到，拿地单位是平顶山华坤房地产开发有限公司，正是该项目的原开发企业。

　　她不是早已经资不抵债了吗？为何现在有实力拿地？看到这一结果，很多人都有此疑问。

　　地块现场航拍图来到现场可以看到，规划有三栋楼的该地块上，地块中间这幢2号楼高层已经建好，楼身上有着三个大字“京坤府”，早已不是原来的华坤景山庄园了。而且，这幢高层目前是现房状态，80%的房源也已在近段时间交付。地块上另两幢楼的位置均是净地，被围挡围了起来，做好了开建的准备。

　　地块现场航拍图原来，京坤府中的“京”，代表的便是由政府引入的投资商——浙江京商股份，其是这个项目获得重生的“白衣骑士”。据了解，浙江京商股份从今天起将投入约1.5亿多元来接手建设这个楼盘直到交房。只不过，华坤景山庄园的名字将不复存在，新的项目名称为京坤府，也就是在京商股份和华坤地产中各取一个关键字，象征双方联手，重启未来。

　　这个公司又是什么背景呢？

　　浙江京商股份，是一家以处置不良资产（特殊资产）为核心业务的资管平台公司。京商股份有关负责人告诉笔者，截止到2022年12月底，他们的业务范围已覆盖长三角、珠三角、北京、湖北、川渝、河南等21个 省、市。目前仅在河南市场参与和主导的破产重整项目有平顶山华坤景山庄园项目、永城东方国际项目，以及正在深入推进的南阳、焦作、新乡、信阳、商丘、漯河等十多个项目，有着极强的项目投资、资产风控等实力。

为何接手这个“烫手山芋”

　　为什么要接手这个烂尾10多年的项目呢？

　　这位负责人讲了三个理由：

　　一是去年他们了解到平顶山市政府通过“府院结合+不良资产处置平台模式”的探索及实践，已经成为问题楼盘化解的“平顶山模式”，他们认为这种模式从大方向、大环境上能为投资者保驾护航。

　　二是处置破产项目，正是他们公司的投资方向，他们对自己管理团队的专业度、办事效率很有信心。

　　三是项目处于湛南新城发展的主轴上，位置较为优越，周边环境较为成熟，便于后期的销售。因此，他们下定决心投资，打造一个全新的京坤府项目。这位负责人还告诉笔者，下一步他们工作重点是重树项目形象，“信用和信心不是靠口号喊出来的，是要用实打实的工作验证出来。后期将开建的1号楼和3号楼，其实现安全、保质、按时完工是我们重新树立项目信用的根本，也是施工团队的基本要求。京坤府项目是我们在鹰城的起点，是我们必须打造好的标杆项目，要经得起鹰城人民的检验”。

　　显然，浙江京商股份对这一项目充满信心。

　　十多年时间，这个项目都经历了什么？

　　在房地产行业还比较辉煌的十多年前，这个地块位置极佳、前景看好，曾经也是湛南的一颗“明珠”。为何，一手好牌被打烂了呢？

　　停工烂尾，五证皆无

　　华坤景山庄园项目是2011年由平顶山市华坤房地产开发有限公司开发建设，其中A-01地块当时规划建C、D、E三栋30层的高层住宅（即目前说的1、2、３号楼）。项目仅建盖了一栋住宅楼，且还有一小部分工程没有收尾，另两栋楼还没有开工，项目就因资金链断裂烂尾了，并欠下了拆迁安置款、工程款、职工工资等大量债务无法清偿。

　　华坤景山庄园项目之所以能烂尾十多年，看似是资金链断裂引起的，但根本原因是“没有金钢钻,却揽了瓷器活儿”。在没有摘牌拿地及没有取得工程建设手续的情况下，就开始施工并私下售房了，这是严重的违法行为。

　　可能有人会说，10多年前，大多数项目不就是挖个坑围个铁皮墙就能卖房子了吗？是的。但是，这其中不少开发商把楼盖好交房了，而且后来也补办了手续，没有造成严重的群体性事件。

　　而华坤呢，连一栋楼建好交付的能力都没有，而且这个项目五证没一证。这些购房户和拆迁户的利益丝毫得不到保障，已至于该项目成为了群众维权严重的问题楼盘。

　　这只能说明，当初的企业负责人没有认识到，自己的能力是支撑不了自己的野心的。

　　负债高达3亿多元

　　《平顶山华坤房地产开发有限有公司重整计划》显示，根据《审计报告》，截至2021年6月4日，该公司资产账面价值9357.9955万元，其中银行存款仅有可怜的1434.66元。而账面资产与实际价值是有很大差距的。根据《评估报告》，在采用清算价格进行评估时，该公司的总资产仅为5648.6908万元。这一下子就缩水了3700多万元。

　　然而该公司的账面负债却高达1.3978亿元，这里包括预收账款、应付账款、其他应付款、应付职工薪酬等。

　　显然，这已是典型的资不抵债。

　　以上还仅是账面负债情况。

　　经债权申报及审查情况，截至2021年7月3日，经管理人初步审查，确定的拆迁安置债权、购房户债权、工程款债权、职工债权、普通债权等共计3亿多元。

　　如果按照破产清算来了结此项目，那么根据法律规定的清偿顺序，在清算状态下，该公司的偿债能力和预计偿债情况是：除了破产费用及共益债务，拆迁安置债权的清偿比例仅在34.54%。其他的购房户债权、工程款债权、职工债权、普通债权统统无法清偿。可以看到，那样将使多数债权人血本无归。

　　这个问题楼盘如何才能重新盘活，难度不小。

重整，“拯救”了项目

　　破产清算的路不能走，而进行“破产重整”，情况就大不一样了。

　　为此，市委、市政府成立问题楼盘处理专班，研究探索出积极有效的“府院结合+不良资产处置平台”的化解模式，力争引入新的投资推进项目续建，最终实现交付。从2020年起，市、区两级政府和市中级人民法院做了大量工作。

　　2020年9月，市中级人民法院和湛河区人民政府召开了华坤景山庄园疑难复杂问题楼盘化解处置联席会议，湛河区人民政府作出[2020]24号会议纪要，同意华坤景山庄园问题楼盘启动破产预重整工作，明确河南杰瑞律师事务所为该案件的临时管理人。破产重整计划方案于2021年5月21日通过债权人表决。

　　华坤景山庄园项目共规划建C、D、E三栋住宅楼，除了已基本建好的D栋楼外，还需建C、E两栋楼。

　　根据《重整偿债能力分析报告》，在重整状态下，经调查周边房价和预估项目住宅现房均价等测算，在销售较为顺利的情况下，经计算销售收入估计约3.85亿。而项目全部建成交房的成本为约3.2亿元，这其中包括土地取得成本、工程成本、勘察设计和前期工程费用以及管理费用、销售费用、财务费用和各种税金。有了销售收入，除了用于支付破产费用及共益债务的资产外，剩余资产为用于拆迁安置的房产和清偿其他债权的资产金额1.19亿元。这样将使拆迁安置债权、购房户债权、工程款债权和职工债权得到全部清偿，即便是普通债权的清偿率也提高到了约70%左右。

　　这就是走破产重整的好处，但走这一步的关键是，是否有投资商愿意投资，而投资商是否愿意投资的关键是，对烂尾楼盘的化解模式是否受投资商的认可。因为，投资收益大部分都是用来偿还企业的债权人的，这样的投资方式会有企业愿意吗？

　　从拿地情况来看，这两个“关键”点都做到了。浙江京商股份拿出真金白银的投资，也让这个项目的购房者和其他债权人看到了希望。

投资落地，仅仅是个开始

　　既然浙江京商股份出资拿地了，也就意味着这家公司已被牢牢地“套”在了这个项目上。

　　我们看到，浙江京商股份是充满信心的，相信这种“信心”也是需要建立在方方面面全力支持、配合的情况下，才能使项目高效顺利地推进，早日实现我们想看到的结果。

　　毕竟在近两年的市场形势下，新房的销售见冷，私企拿地寥寥无几，三四线城市的楼市普遍不被看好……浙江京商股份愿意拿出资金在平顶山的烂尾楼上搏上一把，这无疑也是冒着较大风险的。

　　希望京坤府项目能够成功。因为只有在成功的基础上，会让更多像浙江京商股份一样的企业，越来越多地参与到平顶山的烂尾楼重整中，让更多的烂尾楼顺利续建，让更多买房人的利益得到保障。