第四代住宅：从市场概念到成熟实践

　　连日来，被称为 “第四代住宅” 的新型居住产品正在全国多个城市兴起。与传统的住宅相比，这类住宅以 “户户有庭院、层层有街巷” 为核心理念，进而融入了绿色生态、智慧科技与人性化设计。其实，最引人关注的是，拥有不计入产权面积的超大露台，让实际得房率可达到 90% 左右。​

　　当前，随着国家 “好房子” 政策的深入推进，第四代住宅逐渐从市场概念走向成熟实践，以其创新的设计理念和高实用性成为 “楼市新宠”，成为广大群众广泛关注的焦点。然而，也应理性地看到，其发展仍需要进一步创新探索，接受实用、成本、市场接受度的考验。​

　　不难看出，第四代住宅的核心价值应是 “功能主义”，而非单纯的营销 “噱头”。未来，行业需警惕盲目追求高得房率或简单地外观创新，而是要实实在在地结合地域特点、成本控制及长期运营，满足居民对 “安全、舒适、绿色、智慧” 的实际居住需求，让住宅 “回归本真”，真正 “住得起、住得好、住得久”。因此，只有以政策为引导、以需求为根基、以创新为手段，让这一住宅形态从 “网红” 走向 “长红”，打造城市高质量发展的居住范例和安居样本。​

　　一、第四代住宅的概念与特点​

　　目前，我国针对第四代住宅尚未出台统一的技术规范与明确定义，各地也还在对此类项目进行多种尝试与探索。一般来说，它是集 “空中园林”“垂直绿化” 等于一体的住宅，也被称为城市森林花园住宅或者立体花园住宅。与传统住宅相比，每套住宅一般配备有独立的空中花园或共享绿化平台，并具有更大的公共空间，能够在一定程度上提升住宅的质量和居住体验。​

　　第四代住宅的显著特点之一是拥有大面积露台，且露台面积不计入房本，使得户型得房率可达到 90% 左右，大幅提高了房屋实际使用面积。例如，北京某第四代住宅项目的样板间就拥有面积达 25 平方米的露台，还有错层设计，挑高 6 米，居民入住后可在露台种植高大植物打造庭园，这是传统住宅难以实现的。同时，第四代住宅在户型设计上采用三面采光布局，基本无视野死角;还采用灵活可变设计，如通过拉门就能形成独立客房套间，提升空间利用率。不仅如此，不少第四代住宅将创新延伸到公共区域，打造上万平方米的自然景观，包含人工湖和多种树种，让居民在小区内就能享受自然园林景观。​

　　二、从市场概念到成熟实践的发展历程​

　　在国家 “好房子” 政策深入推进的大背景下，第四代住宅从最初的市场概念逐步走向成熟实践。一开始，第四代住宅作为一种创新理念被提出，吸引了行业内外的广泛关注，但更多停留在概念探讨阶段。随着人们对居住品质要求的不断提高，以及房地产市场竞争的加剧，开发商开始积极探索将这一概念落地。​

　　各地政府也纷纷出台政策支持第四代住宅的发展。济南调整了第四代住宅相关容积率计算方式，满足相关要求的户属空中花园由计一半容积率调整为不计容积率;北京为阳台、风雨连廊、首层架空等功能空间提供政策支持;江苏昆山在规划设计层面推出新政策支持住宅多样化设计;长沙、重庆、郑州等多个城市也发布相关政策。在政策鼓励和市场需求的双重推动下，越来越多的第四代住宅项目得以落地建设。据克而瑞研究中心数据显示，今年重点城市明确要打造四代住宅的新项目预计将突破 70 个，较 2024 年有明显提升，百强房企在全国已开发近百个第四代住宅项目，在富裕的二三线城市甚至县城，第四代住宅已成为房企重点布局的领域。​

　　三、成为 “楼市新宠” 的原因分析​

　　政策支持：各地政府积极出台政策为第四代住宅发展注入活力。通过调整容积率计算规则，如空中花园符合一定要求时允许面积不计入容积率和产权面积，这使得购房者花同样的钱可获得更大的实际使用面积，相当于减少了公摊，甚至实现零公摊，极大地提高了购房者的积极性。同时，政策在规划设计等层面的支持，也为开发商提供了更大的创新空间，降低了开发成本和风险，促进了第四代住宅项目的增多。​

　　创新设计满足需求：第四代住宅的创新设计理念切中了消费者对高品质居住环境的追求。“户户有庭院、家家有花园” 的设计，让居民在城市化进程中拥有了亲近自然的机会，满足了人们对绿色、舒适生活空间的向往。大面积的露台和空中花园，为居民提供了健身、读书、休闲等户外活动的新选择，提升了生活的品质和幸福感。此外，灵活可变的空间设计以及良好的采光和视野等特点，也进一步满足了居民对空间利用和居住体验的多元需求。​

　　四、面临的挑战与问题​

　　实际居住体验问题：新的房屋结构和设计可能带来一些居住体验上的困扰。例如，露台面积过大可能会遮挡楼下房间的阳光，影响室内采光。为解决此问题，河北承德的某第四代住宅项目尝试将露台与客厅贯通，并运用专业日照分析软件进行动态模拟，确保户型大寒节气日照超 2 小时，但这也增加了设计和施工的难度。开放式露台还会导致声音直接传递入户，楼上邻居活动、晾晒衣物等声音易传入室内，刮风下雨时可能因结构共振放大噪声。承德的该项目通过增加楼板厚度，并增加一层节能环保的隔声减震阻尼垫来降噪，但这无疑也增加了建设成本。​

　　成本问题：第四代住宅设计及建设标准高于普通住房。室外绿化和空中交通对建筑的承载能力要求更高，需要采用更坚固的结构和材料，如重庆市两江新区的第四代住宅小区采用常用于体育场、机场等大跨度公共建筑的钢管桁架结构，虽然能有效扩大室内空间，但成本也相对较高。同时，为了提升居住舒适度，配备超大落地窗、低透光镀膜玻璃等，以及引入绿色建筑技术，采用复合节能墙体、高性能保温材料等，都使得工程建设成本大幅增加。此外，后期维护成本也较高，包括绿化的养护、建筑结构的维护等。​

　　市场接受度问题：每套第四代住房需配建 50 平方米的公共面积(含花园、道路、停车场)，其成本通常靠提高售价来摊销，这使得房价相对较高，对于部分消费者来说超出了购买能力范围，导致市场接纳需要一定时间过程。而且，第四代住宅作为新事物，其独特的设计和居住模式对于一些传统居住观念较强的消费者来说，接受程度较低，他们可能更倾向于选择传统的住宅形式。​

　　五、未来发展的建议与展望​

　　政策持续引导：政府应继续完善相关政策，在容积率计算、土地出让、税费优惠等方面给予更多支持，降低开发商的开发成本，从而降低房价，提高消费者的购买能力。同时，加强对第四代住宅建设的规范和监管，制定统一的技术标准和规范，确保住宅的质量和安全性。​

　　结合需求创新：开发商要深入研究居民的实际居住需求，结合地域特点进行创新设计。例如，在气候炎热地区，注重通风和遮阳设计;在寒冷地区，加强保温和节能措施。避免盲目追求高得房率或简单的外观创新，而是要切实从功能主义出发，提高住宅的实用性和舒适度。同时，探索新的技术和材料，降低建设和维护成本。​

　　提升市场认知：通过宣传和推广活动，提高消费者对第四代住宅的认知和接受度。可以组织参观样板间、举办讲座等活动，让消费者亲身体验第四代住宅的优势。同时，开发商要注重品牌建设和口碑传播，提高产品质量和服务水平，增强消费者的信心。​

　　第四代住宅作为一种创新的住宅形态，具有广阔的发展前景，但在发展过程中也面临诸多挑战。只有政府、开发商和消费者共同努力，以政策为引导、以需求为根基、以创新为手段，才能让第四代住宅从 “网红” 走向 “长红”，真正成为城市高质量发展的居住范例和安居样本，为人们提供更加美好的居住体验。