深圳天谷大楼项目烂尾停工4年 工厂宿舍被当成公寓销售

　　原标题：深圳一明星项目停工四年 还没交楼开发商破产

　　天谷大楼工地已停工。

　　天谷大楼展示中心内的沙盘，项目拟打造为创新产业园。

　　早就应该交房的项目，停工已近4年，深圳数百业主仍在苦等回应。2019年7月15日，备案名为天谷大楼的项目在深圳房地产信息平台取得预售，项目推出建面约26-68平方米的小户型，用途为单身宿舍。原计划2021年6月交付，开盘至今仍没达到交付条件。

　　“买了之后没见过动工。”业主张强向记者表示买入时十分火爆。之后，业主们在法院公告里看到，深圳天谷项目因缺乏建设资金，已于2019年全面停工。

　　随着两年来开发商破产重整计划的推进，2023年，法院指定的管理人提出让业主们签署补充协议，放弃追究房产商的违约交房责任，并承诺重整计划实施两年后交房，但不签署该协议则可能钱房两空。该计划再次引起了业主们的强烈反对。“未提及复工的时间及交房时间，只是让我们放弃追责，催促办贷，有失公平公正。”张强说。

　　而对于项目复工的进展，华讯方舟方面负责人之一告诉湾财社记者，公司已尽全力筹措资金。

　　就天谷大楼部分业主反映的问题，奥一网记者日前向深圳市宝安区住房和建设局发去采访函。8月25日，宝安住建局给予奥一网方面书面回函，内容提到，宝安区已成立联合工作专班，与法院联动，推动在法律框架下保护购房方合法权益；协助法院加快破产重整进度，推动项目早日复建和交楼。另外，根据《破产重整方案》，购房方可以签署补充协议继续履行合同。签署补充协议是保障购房方物权的重要手段。

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　　工厂宿舍被当公寓卖？天谷大楼曾为市重大项目

　　“现在每年还要交1000元的费用来给公司报税。”张强告诉记者，买房的时候销售帮忙注册好了公司，需要用公司的名字去买房子，尽管现在房子没有着落，但公司还要正常存续。

　　实际上，位于宝安区西乡街道的天谷大楼土地用途是新型产业用地，预售许可证的项目性质是产业配套宿舍和产业研发用房，销售对象为企业。张强向记者指出，为了让房产交易合法化，天谷项目的销售会现场教顾客怎么注册公司，然后用空壳公司的名字去买房子，这样才能达到法律法规的要求。

　　尽管购买过程看似繁琐，但作为购房者的张强当时却购买得十分顺利。

　　一方面，张强所购买的房源是提前已注册好公司的房源，他只需要购买拥有该房子公司的股权直接转法人即可。销售人员还向其表示，如果是以公司名义购买的房源，政府会给予税收上的减免，未来房产转让也非常方便，没有出售的税费，只要做股转就可以了。

　　另一方面，张强还告诉记者，自己本身是做贸易公司的，对办公场所也有需求。购房时天谷项目的销售告诉他如果购买了该房源，未来作为业主的他想要租同园区的办公大楼的话，租金可以打5-8折。

　　要知道，当时该项目的宣传定位相当高端。据公开的宣传资料，天谷项目建成后将成为中国第一个集卫星互联网运营、产业集聚开发、产业增值孵化为一体的产业链创新产业园。未来将打造为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚中心和国家卫星通信高科技产业园。

　　让他坚定购买信心的是，该项目还曾多次出现在深圳市重大项目计划的名录里。“开盘的时候现场十分火爆，许多买家通宵排队缴纳定金。”在多重造势和同周边公寓4万-5万元价差福利的诱惑下，2019年7月开盘后，张强便下订了一套价值百万的房源。

　　“现在不允许这样操作，即便帮客户注册公司也没有资格买我们项目。”宝安某正在销售的工改工项目策划经理告诉记者，2020年1月，为遏制产业用房及产业配套宿舍炒作，防止产业空间住宅化，《深圳市工业建筑及配套房屋转让管理办法通知》指出，产业配套宿舍的受让方必须是在所在行政区域内拥有厂房(不少于1000平方米)或研发用房(不少于300平方米)的企业。

　　本质而言，天谷大楼作为工业用地M0(新型产业用地)项目，允许配建最高比例30%的宿舍。该配套宿舍是为了提高工人的居住环境，为企业的经营降低成本而设置的，因此价格相对于有居住性质的住宅和商务公寓来说更低。

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　　2019年已停工 2021年还在卖 未交付 开发商已宣告破产

　　2021年6月30日，是天谷大楼项目的交付日期，但业主们等来的却是开发商已经破产的消息。

　　2021年3月10日，深圳市华讯方舟投资有限公司(以下简称“华讯投资公司”)被深圳中院下达了破产重整通告。公告显示，目前天谷项目建筑主体结构已经完成封顶，但因缺乏继续建设资金于2019年全面停工。

　　根据审计机构出具的报告，截至2021年3月10日，华讯投资公司资产总计41.82亿元，负债合计42.95亿元，所有者权益合计-1.13亿元。其中，货币资金只有771.11万元。

　　“2019年就已经全面停工了，但项目直到2021年还在销售。”业主林欣怡告诉湾财社记者，自己是在2020年买入的房产，但那时项目已停工多时，甚至刚买完房子的第二个月便得到了开发商破产重整的消息，“简直是五雷轰顶。”

　　在破产消息传出来的两个月后，2021年5月，张强收到了华讯投资公司发来的“继续履行合同的通知”，其中提到，“现管理人决定与你司继续履行你司与深圳市华讯方舟投资有限公司签订购买天谷大楼的《深圳市房地产买卖合同(预售)》。特此通知。”

　　但在张强看来，这张通知只是开发商发来的一张空头支票，主要目的是为了安抚焦虑的业主以避免冲突，因为在随后的1年里，项目工程进度毫无进展，复工复建更是遥遥无期。

　　2022年9月9日，宝安区住建局和西乡街道办共同发出了“致天谷大楼购房方的一封信”，其中表示宝安区高度重视，已经成立联合工作专班，采取多项措施，并与深圳市中级人民法院联动，积极推动在法律框架下优先保护购房方合法权益。宝安区将继续协助深圳市中级人民法院加快破产重整工作进度，协调法院制订可行的复工计划，争取早日顺利复建和交楼。

　　同时，西乡街道已在天谷大楼设立党群服务中心(群众诉求服务站)，购房方若需反映诉求、了解项目最新进展，可以前往现场询问工作人员。

　　2022年11月22日，业主们终于等到了深圳中院批准的《深圳市华讯方舟投资有限公司重整计划》(以下简称“重整计划”)。

　　关于在建工程天谷大楼复工复建方案，重整计划里提到，天谷大楼复工复建约需资金7.7亿元，可由债权人提供或债权人引进的投资人提供，也可以处置现有房产或者在现有房产上设置权利负担获得资金。天谷大楼的复工复建、竣工验收、交房收益及分配等全部事项，由建设工程价款优先债权人、债权人会议主席、华讯投资公司、购房人代表、政府监管部门等组成管理团队负责监督管理。

　　那么，业主花费百万买的房子到底有没有打水漂？重整计划里对此提到，债务人对已售553套房产继续履行《深圳市房地产买卖合同》《装修协议书》及补充协议(即原合同)并签署补充协议购房人在指定期限(不少于3个月)未与债务人签署补充协议的视为解除原合同，不再交房并由债务人返还购房款。

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　　开发商管理人提出签补充协议 部分业主不接受

　　“重整计划”发布的9个月后，业主们等来了补充协议。

　　张强告诉湾财社记者，2023年8月，开发商管理人提出签补充协议，但这份协议的内容，部分业主表示并不能接受。

　　湾财社记者注意到，在张强展示的补充协议里，特别约定里提到：若因本补充协议生效前的原因发生违约、赔偿损失、补偿情形(包括但不限于逾期付款、逾期交房等任何可能引发违约金、赔偿金、补偿金、利息、破产债权、共益债务、优先债权等除了交房和支付购房款本金之外的任何金钱给付之债)，本补充协议生效后对双方产生相互豁免效力，任何一方自愿放弃权利均不再相互追究责任和主张任何权利。买受人与任何第三方之间包括但不限于让渡、服务、中介、顾问、股权、担保、代收代付、手续费利息、违约等超出《预售合同》购房款本金外任何事项与出卖人无关，买受人无权向出卖人主张任何权利。

　　张强认为，该份补充协议的内容让业主们放弃追究房产商的违约交房责任，开发商管理人还威胁购房者若不签补充协议将钱房两空，另外补充协议未提及复工的时间及交房时间，只是让购房者催促办贷款，大大损害业主利益。

　　“签署补充协议的话不一定什么时间交房，但是不签署的话相当于直接变成了债权人，按照还款顺序的话不一定能拿回自己的购房款。”张强表示不少业主对于这份补充协议非常没有安全感，无论签不签都感觉是套路。

　　面对业主们的质疑，深圳市宝安住建局近期给了张强一份信访事项的回复。

　　其中提到，根据经市中级人民法院批准的《破产重整方案》，购房方对已售房产继续履行合同及相应装修协议书并签署补充协议。签署补充协议后，股权发生变更后的华讯公司将继续履行原购房方签订的合同；在规定期限内未与债务人签署补充协议的，视为解除原合同按普通债权处理，因此签署补充协议是保障购房方物权的重要手段。就补充协议相关条款，天谷专班已经搭建平台组织购房方代表开展协商，尽最大可能吸收业主建议。

　　张强向记者透露，8月31日是签署补充协议的最后期限，但截至发稿前，该份补充协议的内容仍旧没有变更。

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　　476套可售房产打包上架法拍 开发商：或引入国企

　　宝安107国道旁，天谷项目的主体基本已封顶，最外圈建筑的玻璃幕墙已基本安装完毕，还有塔吊围绕着建筑，和正常施工中的建筑并无差异。但只有凑近看，才能发现项目里并无施工人员，国道的车水马龙和园区内部的寂静无声形成了鲜明的对比。

　　湾财社记者在近日前往了天谷大楼项目现场，目前天谷大楼的展示中心还在正常开放，门口有保安站岗核查进入的人员。但展示中心内部已无销售人员，项目一楼为“天谷大楼群众诉求服务站”，有部分天谷专班的工作人员负责接待来访的业主传达其诉求，但并不负责解答。

　　展示中心的二楼则是开发商的办公区，湾财社记者在业主的陪同下，就补充协议涉及的问题和项目交楼的进展同开发商方面的有关负责人进行了交流。

　　首先关于交付时间，其向记者展示了一份承诺书，并表示该份承诺书和补充协议会一齐给到业主签署。

　　开发商承诺，以2023年9月10日作为《补充协议》中18个月交房期限(不含6个月装修期)的起算日期，自交房期限届满之日至实际交付房产之日止，出卖人按照买受人已付购房款总价每日万分之三的标准支付逾期交房违约金，但政府部门对天谷大楼复工复产前开展工程质量安全监督检查和整改合理时间、复工复产后因总包单位单方违约引发逾期期间不计入18个月交房期限。以上承诺自重整计划所涉《补充协议》签署之日起生效且不可撤销。

　　那么，签署了补充协议后是否就能保证交楼？另外签署补充协议后假使不交付，这份补充协议是否成为了开发商脱责的依据？

　　针对业主们的质疑，有关负责人解释道：补充协议自深圳市华讯方舟投资有限公司重整计划草案执行完毕之日起生效，那么如果协议生效便意味着债权人已引进投资人或通过其他方式筹措到了资金。而资金到位后项目便可正常建设，两年后交付是没问题的。

　　这即是说，补充协议生效的前提条件是重整计划草案执行完毕，假使业主担心的不交付情况发生了，同样意味着重整计划草案没有执行，那么协议便是不生效的，等同于一张废纸。

　　湾财社记者还在天谷专班的工作人员处看到“签了协议是否相当于放弃追究华讯的责任？放弃索赔违约金？”问题的相关回复，其中提到，破产重整案的受理时间是2021年3月10日，在这个时间点，华讯投资公司的债权债务已全部固定，交房时间约定在2021年6月底。

　　所以根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，因受理时间在前，所以在法律上，华讯投资公司不承担因逾期交房而产生的违约责任，更不存在放弃索赔的问题。

　　另外，对于重整计划的实施进展，该负责人向记者透露，正在严格按照法院重整计划的时间节点推进，目前已有一家意向的投资企业，是深圳的国企。

　　除此之外，天谷大楼现有的可售的房产已经上架京东法拍，整体打包16亿拍卖，预计9月中旬开拍。该部分资产如果成功售出也可以覆盖7.7亿元的复工复建所需要的资金。

　　记者在京东拍卖上关注到了“华讯方舟名下天谷大楼项目的476套不动产组成的资产包整体拍卖”的信息，该拍品的处置单位为深圳市华讯方舟投资有限公司管理人，起拍价16.37亿元，9月19日开拍。

　　随后记者在项目现场同管理人交流时得知，该法拍如果一拍流拍，二拍按照法律的规定最低会按照一拍的8折开拍，另外拍得的资金会进入监管账户，先用于复工以后再还债。