昔日辉煌不再 上海中凯曼荼园再陷法拍风波

　　曾经炙手可热的豪宅项目——上海中凯曼荼园，如今却因开发商债务问题接连被推上法拍市场，令人唏嘘不已。

　　法拍房源七折起拍，却无人问津

　　近日，中凯曼荼园的两套房产因债务纠纷被法院拍卖，总起拍价为5674.7万元，折合市场价约七折。然而，尽管拍卖吸引了近万次围观，截至2月7日18时，仍无人报名竞拍。

　　此次拍卖涉及的小区房源分别位于1260号与2230号。其中，1260号房产建筑面积911.73平方米，地上356.98平方米，地下554.75平方米，起拍价为2858.7万元，折合单价8万元/平方米。而2230号房产建筑面积562.94平方米，地上373.18平方米，地下189.76平方米，起拍价2816.02万元，折合单价7.5万元/平方米。

　　值得注意的是，这两套房产在2022年开盘时，备案单价分别为11.44万元/平方米与10.78万元/平方米，均远高于此次法拍价格。然而，即便如此低价甩卖，市场依旧反应冷淡。

　　债务压顶，法拍房源或将继续增加

　　这并非中凯曼荼园第一次遭遇法拍。2023年12月，该小区已有9处房产被法院推至拍卖平台，尽管价格折扣从85%降至74%，最终仍无人接盘，全部流拍。

　　法拍文件显示，此次拍卖的背后，主要源于开发商上海中凯置业有限公司(嘉凯城)的债务问题。法院裁定书指出，由于中凯置业未能履行法律义务，申请执行人向法院提出拍卖申请，以偿还巨额债务。据悉，该公司涉及的债务金额已超9亿元，并已多次被列为被执行人。

　　业内人士分析，随着债务问题持续发酵，中凯曼荼园未来可能还会有更多房源进入法拍市场。

　　曾经风光无限，如今沦为市场弃儿

　　作为佘山板块的高端别墅项目，中凯曼荼园曾风光一时。该项目由79幢住宅别墅与2幢商务别墅组成，占地面积约61715平方米，容积率仅为0.2.开发商曾邀请全球百余位建筑师精心设计，单是设计费用就高达1.5亿元。

　　2007年9月，项目首次开盘，推出4套独栋别墅，备案价在7.38万-14.62万元/平方米之间，单套售价高达2715万至6800万元。彼时，市场对该项目热情高涨，开盘3个月内即售罄。2009年，该项目加推20套别墅，最高报价一度攀升至16万元/平方米，超过同期上海知名豪宅翠湖天地嘉苑。

　　然而，随着市场环境变化，佘山板块的吸引力逐渐下降，中凯曼荼园的光环也随之黯淡。2022年，该项目加推32套别墅，均价降至11万元/平方米，但认购期间竟无一人下单。截至目前，三年过去，32套房源仅售出13套，销售惨淡。

　　市场遇冷，高端别墅未来何去何从？

　　中凯曼荼园的困境，既与开发商债务问题有关，也与市场环境变迁密不可分。近年来，上海市场对高端别墅的需求有所下降，加之法拍房产本身存在交易流程复杂、贷款受限等问题，使得许多购房者望而却步。

　　随着债务危机持续发酵，中凯曼荼园或将有更多房源进入法拍市场。未来，这个曾经风光无限的豪宅项目，是否还能重拾昔日荣光，仍需市场给出答案。