上海市中心风貌别墅深受高净值人群青睐 10大别墅项目规划方案曝光

　　百年前，石库门是上海最具代表性的文化符号，承载着这座城市的历史记忆。风貌别墅的出现，正是对石库门建筑的一种传承与创新。

　　如今，上海市中心的风貌别墅，已经成为最吸引高净值人群的豪宅产品之一。

　　据统计，今年上半年以来有10个历史风貌别墅项目公布了规划设计方案，其中4个位于黄浦、3个位于静安、2个位于杨浦、1个位于虹口。

　　Part.1

　　新湖融创亚龙项目

　　3月29日，黄浦区508-514街坊地块旧城区改造项目二期设计方案公示，该地块也就是新湖融创亚龙项目的二期。

　　地块开发主体为上海亚龙古城房地产开发有限公司。据设计方案显示，总用地面积56535.04平方米，总建筑面积196710.10平方米，其中地上建筑面积89437.20平方米。

　　该项目位于黄浦豫园板块，一期以高层和部分经过改建并保留的别墅为主，拟建6幢9-37层小高层、高层、超高层住宅以及经过改建并保留的风貌别墅。二期拟建2幢19层高层住宅、2-3F风貌别墅。

　　项目效果图如下：（最终以项目实际发布为准）

　　Part.2

　　上海城投杨浦平凉社区项目

　　近日，杨浦区上海城投平凉路项目案名定名为兴华里。该项目共136套可售房源，高层建面约75-85㎡，联动价12万/㎡；联排别墅建面约130-154㎡，联动价18万/㎡。预计下半年入市！

　　据官网显示，该地块的设计规划方案已经公示。四至范围东至渭南路、南至沈阳路、西至02F1-02、02F1-03地块北至平凉路，地块出让面积10284.23㎡，容积率1.6。拟建4栋多层住宅（其中2栋6层，2栋7-8层）、5栋风貌别墅住宅。

　　项目效果图如下：（最终以项目实际发布为准）

　　Part.3

　　万科高福里项目

　　4月29日，万科黄浦高福里项目规划设计方案公示。

来源：上海市规划和自然资源局

　　根据设计方案显示，007-01地块(大)拟建47栋3F多层住宅(包含部分底层商业)、1处幼儿园以及若干社区配套；将打造石库门风貌别墅产品。

　　007-01地块(小)拟建1栋43F超高层住宅以及若干社区配套，超高层无中小套户型要求，全装修比例为100%。

　　规划范围内各类保护保留历史建筑的建筑面积不少于5.28万平方米，其中优秀历史建筑的建筑面积约0.11万平方米，文物保护点约2.49万平方米。

　　高福里项目所处地段非常核心，正位于上海“巨富长”梧桐街区。附近拥有12/13/14三条地铁线。

　　项目旁边就是凯德茂名公馆，目前二手房挂牌均价到达25万/㎡。

　　Part.4

　　嘉里金陵东路项目

　　黄浦豫园板块的另一个嘉里金陵东路项目（黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块），根据设计方案，该项目包括4栋超高层住宅和一系列3层别墅项目。根据文件显示，高层公寓的指导价为15.1万/平方米，而别墅的售价则可能高达25万/平方米。

　　作为一个标志性的超大型城市综合街区，该项目的总建筑面积约为66.3万平方米。项目由10个地块组成，涵盖了住宅、办公、商业和酒店等多种业态。

　　Part.5

　　中海恒昌玖里(69街坊)

　　今年中海在黄浦区的两个风貌别墅项目，一个是中海顺昌玖里（70街坊），另一个是中海恒昌玖里（69街坊）。其中，中海恒昌玖里（69街坊）是新天地板块唯一的纯低密别墅地块。

　　根据项目规划方案显示，该地块位于南至建国东路，西至黄陂南路，东至顺昌路，北至合肥路，用地性质为二类住宅组团用地，工程性质为住宅、商业、公共服务设施。

　　地块用地面积43763.28平方米，总建筑面积136993.45平方米，其中地上建筑面积55525.70平方米，地下建筑面积81467.75平方米。

　　另一地块中海顺昌玖里，高层住宅首开日光，197亿销售额直接刷新了全国单次开盘销售额记录。另外，中海恒昌玖里&中海顺昌玖里49套别墅也日光。

　　Part.6

　　象屿中兴社区项目

　　静安区中兴社区 283-22 地块，也就是象屿中兴社区项目。根据规划设计方案公示，项目拟建1幢25F高层以及3幢2-3F风貌别墅。

　　2024年3月15日，今年首轮一批次土拍中，象屿以总价155277万元拿下了静安区中兴社区C070202单元283-22地块，容积率2.67，溢价率10%，楼板价79779元/㎡，房地联动价公寓12.5万/㎡，别墅1.8万/㎡。

　　Part.7

　　招商&海门国资委平凉社区项目

　　据悉，招商&海门国资委平凉社区项目案名定名为桐安里，将推出70套约184-300㎡风貌别墅。

　　目前杨浦区平凉社区01B4-04地块(平凉街道19街坊)(风貌旧改地块)设计方案已公示，将打造17幢三层低层联排别墅，以及1幢三层公房和4幢二至四层的配套用房。

　　容积率1.35，建筑面积1.7万㎡，整个地块为肌理保护范围，历史建筑保护更新规模不小于1.47万㎡，均为需要保留的历史建筑（一般）。

　　该项目位于杨浦东外滩板块，从位置上看，附近拥有12/4/18三条地铁线，距离18号线平凉路站直线约400米。并且，项目靠近房地联动价21万/平方米瑞安翠湖滨江隆新里。

　　Part.8

　　保利发展中兴社区项目

　　静安区中兴社区C070202 单元280-06地块，也就是保利中兴社区项目，案名定名为保利永兴里。

　　2023年10月11日，在上海市第三轮土拍首轮活动中，保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块。

　　该地块的出让面积为7616.5平方米，容积率为2.5，溢价率为9.7%。楼板价为81375元/平方米，装修标准为4000元/平方米。高层房地联动价为12.5万/平方米，而风貌别墅房地联动价为18万/平方米。

　　此前，该地块的设计规划方案已经公示。地块拟建一栋17层高层、以及10栋3层的别墅类产品；另外，还需要建设商业(1F)、菜场(1F、F2)、业委会(3F)、智能快件间(1F）、物业管理用房(1F、3F)、老年活动室(2F)、文化活动室(2F)、居委会(3F），以及一栋保障房。

　　7月9日，静安区规划资源局公示了项目设计方案调整规划方案。调整内容如下：

　　1、地下室外轮廓调整；

　　2、14 号风井、围墙调整；

　　3、1 号楼南侧外轮廓微调，设备管井、南侧雨蓬、屋顶线脚

　　等深化调整，架空线入地机房北侧补充室外钢梯；

　　4、2-3、5-12 号楼门坊、院墙、地面采光井等调整；

　　5、地上、地下建筑面积调整

　　Part.9

　　越秀临港北外滩项目

　　3月28日，由越秀地产 临港集团联手拿下虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块（156街坊），也就是越秀临港北外滩项目。

　　该项目规划方案已公示，容积率仅1.3，预计未来将打造成纯风貌别墅，建设大约49套低密度风貌里弄住宅。

　　根据已经公布的户型图，可以观察到这些风貌住宅均采用地上3层设计（无地下室）。网传户型图如下：

来源：网络

　　Part.10

　　信达信安里

　　据悉，静安内环内曹家渡板块的信达·信安里项目，预计下半年入市，推出建面约100㎡高层及约270-525㎡别墅。开发商为信达地产。

　　根据此前该项目公开方案，该地块将打造17幢高层以及低层住宅，其中1#楼为18层，1、2层局部架空，2#楼-5#楼、7#楼-8#楼、10#楼-17#楼为总高2层的住宅，6#楼总高3层，9#楼为长者照护之家，社区活动室。

　　同时，还涉及历史风貌保护建筑。根据规划建设要求，地块内肌理保护范围占比不小于51.5%，肌理保护范围的用地面积不少于5332平方米，其具体边界和占地规模以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

　　项目由一栋18层高层建筑，十五栋底层石库门风貌的建筑以及一栋配套用房组成，地下为地下三层。

　　结语：

　　2024年以来上海楼市有一个明显的特征，那就是市中心风貌别墅项目的供应爆发。这类别墅凭借稀缺的地理位置和独特的产品形态，为上海豪宅市场带来更多的选择。

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