苏州建发青云上项目预计下半年入市 拟建设11栋纯洋房产品

　　原标题：断供两年，园区青剑湖建发洋房项目即将上新！房价或冲4万元/㎡？

　　新房断供近两年的青剑湖板块终于上新。

　　就在近期建发青剑湖项目在苏州中心公开了项目展厅，案名也同步出炉，就叫建发·青云上。

　　这也是继建发缦云、建发缦月后，建发落子苏州的第三个【新现代】项目，预计今年下半年即将入市。

　　不得不说，建发的速度真的很快，青剑湖项目自拿地起仅经历一个月就公示了规划，三个月不到便公开了展厅。

　　项目拟建11栋6-10F纯洋房社区，其中：

　　6F：1#；

　　8F：2、3、4、5、6、7#；

　　10F：10、11、12、13#；

　　项目容积率仅1.5，从平面图上看楼间距宽阔，并且楼栋首层都设计了架空层。

　　规划还公布了项目3#和10#楼的立面图，主要采用大面积采光玻璃，以及金属漆、铝板、铝格栅等多种材料组成，屋檐采用圆角飞檐造型。

　　同步曝光的还有3个户型，3-4房设计，具体面积还需等待官方公布。

　　10# 3房2厅2卫户型

　　三开间朝南，竖厅设计，客厅开间约3.6m，三个房间带飘窗，主卧套房设计，是项目起步户型。

　　6# 3房2厅2卫户型

　　3开间朝南，LDBK一体化设计，客厅开间约7.1米，可做开放式书房或卧室，自由度较高；主卧套房设计，开间约3.6米；三个卧室都带飘窗，南向次卧也设计了衣帽间。

　　3# 4房2厅2卫户型

　　整体户型较为方正，3开间朝南，客厅与封闭阳台开间约4.25米；主卧套房设计，南向2个房间带飘窗；另外南向次卧设计为双孩房是一大亮点。

　　同时按照规划要求建发·青云上装标不低于2000元/㎡，不高于4000元/㎡，并且带有人才房。

　　项目具体位置位于科智路西、夷浜路北，周边配套较为齐全。

　　项目北侧即是中环北线，自驾出行十分便利，不过由于距离高架较近，北侧未来或有噪音影响；

　　周边商业、教育配套也较为成熟，项目周边有星澄学校、伟才厚永幼儿园，未来就学较方便，阳澄湖邻里中心、比思特购物村、龙湖星湖天街可满足购物娱乐需求；

　　此外，项目所处区域内有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源。

　　通过盘点建发·青云上周边的配套，不难发现经过多年的发展，青剑湖板块已经不再是当初人们眼中配套不完善、交通不便利的园区郊外。

　　如今的青剑湖板块已经成为了苏州具有代表性的“低密度宜居生活区”。

　　区位天然优势

　　毗邻城铁副中心

　　青剑湖板块处于园区北部，毗邻园区城铁副中心，凭借区位的天然优势获得了规划端的利好。

　　在工业园区发布的“十四五”规划和园区2021-2035国土空间规划中，青剑湖板块被定为综合服务节点，受到城铁副中心与金鸡湖主中心的双重辐射。

　　去年，青剑湖也是迎来阳澄南岸创新城的规划红利，进一步拔高了板块发展起点。

　　在全新的城市发展规划下，板块未来价值潜力也有一定提升。

　　交通体系

　　不断提档中

　　青剑湖板块这几年之所以发展迅速，与其交通格局也是分不开的。

　　近年来阳澄湖大道、春申湖快速路、星塘街北延南延等多条交通主干路通车，大大缩短了青剑湖板块到其他区域的通勤时间。

　　不过目前青剑湖板块公共交通略有短板，地铁3号线、5号线与在建8号线未能经过板块，地铁站点均不在步行距离范围内，而规划的地铁14、16号线仍需要一段时间等待。

　　商业、教育、产业

　　齐头并进 不断完善

　　在高起点、强规划下，近年来青剑湖的资源配套在以肉眼可见的速度补全。

　　商业方面，从早期曼哈顿广场、唯盛邻里中心、科技城邻里中心等小体量商业到北部市民中心、龙湖星湖天街、阳澄湖邻里中心的陆续开业，青剑湖板块商业配套不断升级。

（图片来源：苏州工业园区发布）

　　教育方面，从青剑湖学校、星澄学校、园区三实小，到去年竣工的苏州工业园区青剑湖实验中学新校区，青剑湖板块持续扩大教育资源供给。

（图片来源：苏州工业园区唯亭发布）

　　产业方面，青剑湖板块引入了不少大数据与云计算、人工智能等数字文化创新集群，同时凭借自身生态优势，开发阳澄湖半岛旅游度假区新兴产业，板块产业底蕴不断加深。

　　城景自然相融

　　未来再升级

　　为了发挥青剑湖板块的生态优势，进一步环湖统筹发展，园区规建委组织编制了《青剑湖环湖步道及景观提升设计方案》并已开始实施，日前该方案更是荣获2023年缪斯设计奖公园及开放空间景观设计类金奖，期待值非常高。

　　未来的青剑湖将以活力湖滨、宜游水岸、韧性公园、品质客厅为引领，形塑三岸三廊的空间特色框架，打造一张激发活力、畅达精彩、拥抱自然、提升形象的园区新名片。

　　在政府的政策与规划倾斜下，青剑湖板块的各项配套逐渐落地，青剑湖的房价格局也随之改变。

　　自2017年起，中海、融创、龙湖等多家品牌房企纷纷进驻青剑湖板块，这里也成为了园区核心外溢的第一站。

　　2019到2020年，青剑湖迎来了供应热潮，中海上园湾、颐和公馆、龙湖熙上、云栖安缦、天阅湖滨等项目接连入市，新房价格均突破3万+/㎡，重新定义了板块房价。

　　而到2021年，悦云庭、中海阅湖湾售罄后，青剑湖板块就再无新房供应，而板块新房限价红线达到3.5万元/㎡，青剑湖楼市也进入了二手房主导的市场。

　　当下青剑湖板块二手房均价3.4-9万元/㎡，其中领衔的有两类产品 ，一是市面上稀缺的叠加、别墅房源，二则是偏低密的次新房小区。

　　别墅、叠墅产品走出独立行情

　　青剑湖板块一直有着低密的标签 ，加上别墅产品近几年市面上越来越少，板块内部的别墅、叠加等豪宅产品受到高端改善客群青睐，走出了独立行情。

　　像中信森林湖玺悦成交均价达到了约9.5万元/㎡，万科大家成交均价约8.3万元/㎡，美庐成交均价约7.5万元/㎡，芭提兰湾、观澜丽宫等也都在6万元/㎡以上，远高于同板块普通小区，几近相当于园区核心板块二手房第一梯队的成交均价。

　　低密次新房小区实现强溢价

　　配套的落地、宜居的环境，加之近两年没有新房供应，青剑湖板块积攒了众多的改善需求。

　　随着2017年以来入市的一批满二次新房进入二手房交易市场，凭借其低密产品与地段优势，受到追捧，纷纷实现强溢价。

　　如龙湖熙上、颐和公馆、中海上园湾三区、云栖安缦等项目，目前成交、挂牌均价都在5万元/㎡以上，较当初的备案均价都有近50%以上的涨幅。

　　次新房中成交最多的是龙湖熙上，共成交了5套，价格基本稳定，其中高层成交均价在5.3-5.5万元/㎡，叠加成交均价在5.7-6.1万元/㎡，使新房存在较大倒挂空间。

　　从不被认可的园区郊外到如今的低密改善热门板块 ，青剑湖的地位提升肉眼可见。可以说行政区位归属，决定了青剑湖的板块价值，这就是园区血统的先天优势。

　　几年前号称和青剑湖并肩齐驱的尹山湖已经“泯然众人”，而青剑湖在几轮增长之后，仍然后劲十足，板块二手房市场就是最好的佐证。

　　经历近两年的断供，青剑湖板块目前仅建发·青云上待入市，板块大量改善客群亟待释放。

　　在限价放开的大环境之下，同样作为园区次核心的斜塘板块新房均价已经站上4.5万元/㎡，加之建发·青云上的装修标准也有一定提升，青剑湖板块能否凭借建发·青云上项目突破4万元/㎡均价大关，让我们拭目以待。