成都锦江区鸿山翡翠府首批住宅房源获预售 主打刚改洋房产品

　　原标题：一环内又一新房项目取证了！主打130㎡洋房

　　位于宽窄巷子旁仅300米的项目宽窄慢里，占地约29亩，除了酒店、商办和商业外，仅有1栋12F的住宅。项目于3月中旬取得了全部住宅房源的预售，67套建面约59-110㎡的小高层，即便清水单价达到了37221-38331元/㎡，仍有超2300组购房者登记摇号，成为了“三倍热盘”。

　　地处一环内，即便是小地块项目且单价近4万元/㎡，仍备受市场热捧，这是一个主城区依靠差异化产品策略出圈的“非典型”项目。而近日，小全全注意到，同样是位于一环内的小地块项目鸿山翡翠府，已于上周五取得首批次住宅房源预售证，该项目是否会同宽窄慢里一样备受关注呢？

　　1、周边配套醇熟 城市界面“转角才是爱”

　　鸿山翡翠府位于锦江区一环路内侧的青和里北段，原青和里北段9号院的位置，对面即是商业体阳光新业中心。项目距离地铁2、6号线牛王庙站以及一环路约200米，距离东大街约300米。

　　也是基于这样的地理位置，在项目四周是老街坊容貌，但走出青和里北段和紫东正街，200-300米的距离即是国际现代的东大街。在东大街之上，距离项目1公里范围内，不仅汇聚着春熙路、太古里等醇熟的城市级商圈，还有聚集了各大金融机构的高端写字楼。

△周边界面实拍图

　　除了交通、商业配套外，项目距离锦江、合江亭、九眼桥步行均在700米范围内，周边生活氛围感十足，且拥有丰富多彩的休闲生活方式。

△阳光新业中心实拍图

　　值得一提的是，该项目的配套中主打的还有教育“成都七中育才学校（水井坊校区）”，与宽窄慢里拥有极为优质的学区资源颇有相似。

　　成都七中育才学校（水井坊校区）的质量与口碑在成都确属TOP级，但需要注意的是，根据锦江区当前公立学校的划片政策，鸿山翡翠府所在区域属于锦江小升初的第一片区，即小学对口锦官驿小学，初中面向成都七中育才水井坊校区、盐道街中学和十七中摇号。相较于宽窄慢里所在位置大概率划片对口泡桐树小学以及小升初的“青二”片区，说鸿山翡翠府的学区优质其实还有点“勉强”。

　　2、仅2栋住宅 以100-130㎡户型控制总价？

　　鸿山翡翠府占地约10.5亩，容积率2.5，限定了住宅清水均价最高34000元/㎡。由鸿山集团于2022年7月在土地达最高限价后，以楼面地价18900元/㎡竞得。

　　从房企资质来看，鸿山集团于2004年在自贡创立，产业布局房地产开发经营、珠宝生产销售、商品混凝土及新型建材生产、物业服务、对外投资、国际贸易、非遗扎染生产及文化推广。2010年正式步入地产行业，在自贡开发项目鸿山·金域国际，随后进入了绵阳、宜宾、成都等城市。目前，鸿山集团在成都共有两个新房项目，除了鸿山翡翠府，另一个即为位于新都香城中心的鸿山院子。

　　鸿山院子打造的是板式小高层+叠拼，户型建面约128-238㎡，产品偏改善。而位于一环内的鸿山翡翠府，则在小地块之上规划了2栋住宅，包括1栋26F的高层和1栋4F的洋房。

　　其中，高层为3T6户，户型建面约100-104㎡；洋房为1T2户，户型主力建面约130㎡，产品尺度偏刚需、首改。

　　项目也充分利用了地块的不规则性打造内部园林景观。比如洋房东北侧角落的园林规划，或将成为业主开展“茶话会”的主要阵地。

　　从产品户型的设计上来看，高层产品均为套三双卫，且均为竖厅设计的刚需产品。

　　其中，建面100㎡户型采用了上个市场阶段典型的刚需户型设计，卧室分布于客厅的两侧，布局紧凑，三间卧室的开窗面都较小，尤其是次卧开窗仅1.5米，采光将受限。

△建面约100㎡高层户型

　　建面104㎡户型动静分区明显，有着开间约6.6米的观景阳台，主卧开窗有弧度，整体采光更好，舒适性更高一些。

△建面约104㎡高层户型

　　对比之下，洋房产品户型的设计更契合于现代的主流市场。建面约130㎡户型为套四双卫的横厅设计。入户有专属的玄关储物空间，双阳台，客厅阳台开间约7米，主卧开间达3.8米，其他三间卧室的开间均为3米，没有过分压缩某一空间尺度，整体空间尺度舒适。

△建面约130㎡洋房户型

　　小区共166套住宅房源，洋房仅16套，率先于首批次取证入市。根据预售信息，除一楼房源户型建面约104㎡外，其他房源户型建面均约130㎡，预售单价35323-45521元/㎡，总价约460-502万元/套。

　　可以看到，在约3.7万元/㎡（带装修）的限价下，洋房产品的单价远在均价之上。由此也可以预想，后期推出的高层房源大多单价会在3.7万元/㎡（带装修）以下，届时总价门槛或将更有优势。

　　从洋房的预售价格来看，总价460-500万的门槛，同样是洋房产品，购房者可以选择的区域其实不少，比如锦江新崛起的主流高端供应区域白鹭湾。如果不是对锦江一环内的老成都生活难以舍弃，估计购房者是很难花这个价格买一套品质感并不“拔尖”的洋房的。

△项目营销中心实拍图

　　作为成都限购政策调整后的全新开盘“双限地”项目，鸿山翡翠府并不需要公证摇号。即便只有16套房源，售楼部现场人数也不多，也可能是工作日的原因。据悉，项目近日将开盘，届时市场去化情况，或许就能反映出成都人对“老成都”、“洋房生活”的情结到底还有多浓厚。

　　实际上，从土地供应端来看，地处一环内，住宅项目就注定了是小地块。自2021年以来，成都二环内仅供应成交了9宗住宅类用地，就有7宗占地面积在24亩以下，一环内的3宗土地都是23亩及以下的小地块。

　　地块体量小确定了住宅供应的稀缺，但也让产品很难做高端品质上的突破，尤其是去年上半年之前成交的“双限地”。在如今高端品质住宅更好卖的新房市场，一环内的小地块反倒走起了控制总价门槛的中小户型产品路线，似乎已成为了利润率与市场选择博弈下的产物。不过，从宽窄慢里和鸿山翡翠府这两个项目来看，小全全认为即便都是一环内，产品定价仍不能仅靠总价控制，项目外部的各种配套与资源，依然会是价格的重要影响因素。