住房租金将成为全球通胀竞争中最后倒下的多米诺骨牌

　　事实证明，许多发达经济体不断飙升的租金对各国央行来说是一个顽固的障碍，因为它们很难在这个紧缩周期中一劳永逸地抑制通胀。

　　在美国、英国、加拿大和澳大利亚，快速上涨的住房成本(在消费者价格指数篮子中占有很大比重)正在阻止通胀下降至接近央行目标水平。危险在于，工人们会要求更高的工资来应对生活成本的紧缩，从而进一步削弱通货膨胀的斗争。

　　结果是：去年大部分时间出现的通货紧缩势头在一些发达经济体几乎陷入停滞。这导致金融市场要么推迟降息押注(如美国)，要么恢复进一步加息的可能性(如澳大利亚)。

　　悉尼 AMP 首席经济学家肖恩·奥利弗 (Shane Oliver) 表示：“租金与通货膨胀一样，是经济周期的一个滞后指标，并且将是最后被拒绝的因素之一。”

　　奥利弗说，这个问题远非统一，在欧洲大陆也不是什么大问题，而在移民计划迅速和建筑短缺的国家，情况更糟。

　　澳大利亚

　　澳大利亚符合这两个标准。澳大利亚储备银行 (RBA) 行长米歇尔·布洛克 (Michele Bullock) 周二(5 月 7 日)表示，近年来强劲的移民“无疑增加了房地产市场的压力，而这种压力正在通过租金来缓解”。澳大利亚央行在同日发布的季度经济预测更新中表示，预计租金通胀至少到 2026 年中期将“保持在高位”。

　　德意志银行经济学家 Phil Odonaghoe 表示，自 2023 年初以来澳大利亚核心通胀的下降已“突然停止”，部分原因是租金成本上涨。房地产咨询公司 CoreLogic 本周的数据显示，4 月份澳大利亚的中位租金创下每周 627 澳元的历史新高，较一年前上涨 8.5%。

　　他表示：“如果消费者物价指数的任何部分的强势持续足够长的时间，就有可能推动通胀预期上升，从而更广泛地影响消费者物价指数。” “发生这种情况的风险绝非微不足道。”

　　与一年前相比，2024 年前三个月的租金通胀率上涨了 7.7%，仍然是澳大利亚央行制定通胀目标 30 年来的最高水平。不包括住房在内，澳大利亚的年度消费者物价指数为 3.2%，比总体数字低 0.4 个百分点，接近央行 2% 至 3% 的目标。

　　英国

　　飙升的租金也是英国家庭的一个主要痛点，也是预计今年晚些时候举行的大选之前的一个关键选民问题。

　　英国租金价格自 2022 年以来上涨了五分之一，目前正以有记录以来最快的速度上涨，因为高额抵押贷款成本迫使潜在购房者重返租赁市场，加剧了数十年投资不足造成的住房供应短缺。根据Resolution Foundation的分析，未来三年租金将上涨13%，超过工资增长。

　　尽管如此，英格兰银行(BOE)还有其他事情要做。州长安德鲁·贝利(Andrew Bailey)和他的同事们已将注意力转向薪酬增长和服务业通胀，这些问题仍然过热，令人不安。如果这些指标降温，加上商品通胀已经低于 1%，它们可能会抵消不断上涨的租金成本，并使通胀回到 2% 的目标。

　　英国麦肯锡研究与经济总监特拉·阿拉斯表示：“考虑到租金在消费者物价指数篮子中的重要性，如果它们继续以快于英国央行目标的速度上涨，显然会增加物价压力。”然而，英国央行官员“可能更关心那些通胀明显受国内工资或利润压力驱动的项目和行业，例如酒店业”。

　　经济学家普遍预计英国央行周四将把利率维持在 16 年高点 5.25%，投资者正在关注政策制定者是否将 6 月或 8 月视为开始降息的机会。

　　美国

　　由于官员们正在等待降低借贷成本的窗口，租金成本仍然是美联储的首要和核心问题。租金约占CPI通胀指数的三分之一，使其成为价格的最大推动因素之一。 3月份，不包括食品和能源成本的核心消费者物价指数连续第三个月高于预期，部分原因是租金上涨。

　　美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，他预计租金成本的下降最终将体现在更广泛的价格数据中，从而使决策者能够在某个时候降低利率。

　　鲍威尔上周在美联储为期两天的政策会议后对记者表示：“我相信，只要市场租金保持在低位，这就会体现在可衡量的通胀中。”

　　央行将利率维持在二十多年来的高位，同时表示在确信通胀受到控制时愿意降息。交易员目前押注今年至少会降息 25 个基点。

　　不过，鲍威尔可能还得等待。纽约联储周一公布的一项调查显示，家庭对租金成本变化的预期较去年大幅上升，预计明年租金成本将上涨1.5个百分点，达到9.7%。

　　住房存量短缺(部分原因是高利率)导致房价上涨。

　　财政部长珍妮特·耶伦表示：“由于经济适用房严重短缺，部分原因是利率高，住房在美国是一个真正的问题。”

　　“话虽如此，我坚信——我认为很有可能——一直推高通胀的住房成本将会下降。”

　　桑坦德银行美国资本市场首席美国经济学家史蒂芬·斯坦利表示，虽然通胀可能会从此放缓，但不太可能出现大幅降温。

　　他表示：“如果这一预测正确，那么联邦公开市场委员会 (FOMC) 的核心通胀率将重回 2%。”