深圳甲级写字楼新增供应量不及预期 金融业成为主要租赁需求来源

　　原标题：戴德梁行：深圳甲级写字楼空置率回升至22.8％，金融业超越TMT成为租赁需求主力

　　12月28日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布2022年深圳写字楼、零售物业市场、大宗物业交易年度数据，及预测明年深圳楼市及各物业市场的走势。

　　政策积极信号频释，支持性措施贯穿全年

　　受楼市调控、融资渠道收窄、疫情影响、经济下行等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大，我国楼市步入调整期，需求疲软导致成交量大幅缩减。在此背景下，中央层面于年内多次表态，房地产是国民经济的支柱产业；年末的中央经济工作会议定调2023年房地产工作重点仍是“确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。房地产行业规模大、链条长、牵涉面广，房地产低迷对经济增长带来压力，在二十大报告定调“高质量发展是首要任务”之下，稳地产对稳经济至关重要。可以预见，后续稳定房地产预期、恢复市场信心仍被在首要位置。

　　政策积极信号频释，全年金融支持举措不断。央行反复强调执行好房地产金融审慎管理制度、保持房地产融资平稳有序；银保监会主动参与合理解决“保交楼”资金硬缺口方案研究，首笔“保交楼”专项借款也已经正式落地；利好政策密集释放支持刚需，五年期LPR持续走低，部分城市阶段性放宽首套房贷利率下限等，多地首套房贷款利率迎来近年低位，“金融16条”正式发布系列政策旨在实现“保交楼”目标的同时，支持住房消费需求的合理释放。

　　尽管政策利好频出，面对疫情反复及经济预期不明朗等因素，刚需和改善型购房者决策仍普遍趋于谨慎：2022年1-11月深圳住宅新房销售面积328.9万平方米，同比下降32.1%；二手住宅成交面积仅186.9万平方米，同比下降38.3%……一二手住宅成交总量所反映的市场需求处于历史低位。与此同时土拍市场表现亦较低迷，深圳全年份四批次集中供地，合计供应地块34宗，平均流拍率为11.75%，共收获土地出让金736.3亿元，央国企依然是拿地主力，相对而言民营企业则参与度不高。

　　深圳商品房成交月度走势

资料来源：深圳市房地产信息平台、中指数据、戴德梁行研究部

　　戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为，当前房地产行业所面临的约束已不止于市场供需关系及楼市调控，更受到宏观预期、人口结构、居民杠杆率等多因素影响，因此实现稳地产的目标还需更多有利因素叠加带动，包括宏观经济回暖、调控政策优化、消除预期的不确定性等。

　　对于接下来楼市走向，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示：年末疫情防控以及房地产行业政策均出现了明显的积极变化，稳增长、保主体、扩内需预计将成为明年经济主旋律，疫情政策优化后经济活动有望恢复，带动经济面的信心和预期迎来好转的曦光。利率降低，货币环境稳中偏宽松，有助于住房消费需求的释放；而各地楼市调控的松动或令需求端迎来预期改善，结合“保交楼”等政策得到实质性推进、融资环境有所改善，对整体市场信心形成利好。预计明年伴随深圳楼市调控的适度松绑，成交活跃度将有所提振，但考虑到深陷调整阶段的楼市修复仍需经济面的持续有效支撑，市场快速反弹的概率并不高，价格则有望理性趋稳。

　　深圳甲级写字楼空置率回升至22.8%，金融业超越TMT成为租赁需求主力

　　2022年在疫情扰动下不少新项目建设及入市进程受阻，全年深圳甲级写字楼新增供应量不及预期，仅59.8万平方米。其中，56.5%的新增供应来自于前海，得益于近年持续的供应，前海的甲级写字楼存量已经达到117.3万平方米，伴随片区内基建及商业设施陆续投入使用，前海片区的商务氛围日渐完善；此外，南山区及福田区年内亦有新供应投入使用，为企业在对应区域选址提供更多选择。截止年末，全市甲级写字楼总存量达到724万平方米。

　　从需求端来看，疫情反复的影响、多个重要行业陷入调整令宏观经济面预期转弱，企业对办公物业的需求整体疲软，全年净吸纳量仅录得22.2万平方米，较2021年锐减66.3%。供需之间超过30万平方米的缺口，令全市甲级写字楼空置率较上年末上升3.6个百分点至22.8%。与此同时，租金继续走低， 2022年年末深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米203.5元，同比下降3.3%。与租金面价下调同步的是，越来越灵活的优惠条件出现在租赁实例中，除常规的延长免租期、装修补贴之外，部分企业在合同中加入保留扩租权的条款，在以较低的成本满足当前办公需求的同时，更保留中短期便利扩租的权利。

　　深圳甲级写字楼历年供需及空置率走势

资料来源：戴德梁行研究部

　　分区的租金表现显示，福田和南山作为深圳的核心商务区依托其成熟的商务配套及氛围、规模效应、物业品质等等因素，甲级写字楼平均租金分别达到每月每平方米223.7元和206.5元，继续领衔全市，并分布以2.5%和2.8%的租金年度降幅优于全市平均；罗湖甲级写字楼平均租金同比下跌8.7%至每月每平方米158.8元，降幅最为显著；政策激励、配套改善以及高品质新增供应持续巩固前海片区的吸引力，全年实现净吸纳量占全市的58.9%，不同与其他片区租金下调的趋势，2022年前海租金面价也保持平稳走向，即便如此考虑到其租金补贴政策，企业在前海办公的租赁成本仍具优势。

　　深圳各区甲级写字楼平均租金走势

资料来源：戴德梁行研究部

　　在租赁需求当中，金融业超越TMT重新成为深圳全年甲级写字楼最大需求来源。全年来看，金融、TMT、专业服务业依然高踞需求前三甲，但各自占比出现较大变化：金融业在租赁成交中的占比达38%，较去年上升约12个百分点；TMT占比23.0%，较去年下降约15个百分点；专业服务业占比15.9%，上升约6个百分点。物流业、制造业和医疗保健业比重提高，建筑和房地产业、文化娱乐业比重下滑......政策和疫情对各行业的影响在深圳写字楼市场上充分彰显。此外，今年外企租赁成交占比较上年提高6个百分点，但有相当部分为原址续租，扩张和新设需求并不突出，整体租赁策略相对保守。

　　深圳主要租赁需求行业占比（按面积）

资料来源：戴德梁行研究部

　　展望2023年，今年延期项目的陆续入市将进一步推高未来供应量，根据现有在建项目的工期及进展进行统计， 2023年有望入伙的新增供应量合计132.8万平方米，尽管最终投入市场的实际供应量或不及预期，但庞大供应带来的竞争压力依然严峻。

　　针对年末防疫政策的积极调整及高层会议释放的稳增长信号，张晓端认为2023年伴随着经济面的逐步回稳，写字楼需求端也有望迎来预期改善：稳增长、保主体、扩内需将一定程度上改善企业信心和市场预期；文旅、新消费、平台经济等行业板块对甲级写字楼的需求有望重启、提振；出入境管制进一步放宽，也将释放更多外企及外向型需求，但在环球经济面临衰退风险下外需复苏仍待观察……总体来看，中长期经济复苏可期，并有望支撑写字楼需求端重归景气，但集中供应背景下市场的修复可能徐缓而波折，租金走低、空置走高的局面或将在中短期延续。

　　年底迎来多个优质购物中心集中开业，设计师品牌为新项目注入亮点

　　深圳市统计局发布数据显示，1-11月，全市社会消费品零售总额8,841.2亿元，同比增长2.3%。相较于年内其他月份的累计增幅，属于增速较快区间。分消费类型看，商品零售增长4.0%，餐饮收入下降11.1%，整体而言，消费需求仍处于修复阶段。年底深圳优质购物中心市场迎来集中供应，包括中洲湾、深圳天河城以及龙华壹方天地D区等项目，推升年末深圳全市优质购物中心存量至约628.6万平方米。此外全年还有多个区域型商业项目相继入市，分布在前海、光明、龙岗、松岗等地的新兴商圈。

　　深圳优质购物中心历年新增供应及未来供应

资料来源：戴德梁行研究部

　　为打造差异化产品，将目标客户对准年轻一代，独立设计师品牌、买手店以及潮牌集合店为近期新项目注入亮点，其中不乏区域首店。新能源汽车扩张势头依然明显，新晋或主流品牌多点布局深圳优质购物中心。此外，为契合中、高端客户的需求，同时提升品牌形象，生活服务类入驻购物中心的现象频频可见，相对活跃的细分行业有护发、养发以及男士理容。人流密集的大型餐饮扩张速度放缓；而受成本上升、行业内竞争加剧以及线上消费分流的影响，传统男、女服装类的零售业态租赁需求保持谨慎。

　　深圳今年经历了多轮疫情的小高峰，防疫管控措施一定程度影响了日常的生产、生活，需求面收缩以及生产力的不稳定因素令不少运营商和商家的经营状况多次受挫，而新项目开业的筹备进度亦受到拖累。在此背景下，深圳商业市场仍能实现多点开业实属不易。

　　尽管今年的新增供应分布较为零散，但对于存量项目相对集中的成熟商圈而言，竞争情况难以避免。在市场需求阶段性收缩的背景下，新项目本身面临招商压力，而其开业后对周边既有购物中心造成商户、客户的分流，也令部分成熟项目的空置率有所上升，这种现象在运营实力相差较大的相邻的存量项目中更为突出。以上多重因素推升年末深圳优质购物中心整体的空置率，同比上升4.3个百分点至10.4%；全市优质购物中心最优层平均租金则较上年末下降5.2%至每月每平米805.7元。

　　深圳优质购物中心租金和空置率

资料来源：戴德梁行研究部

　　展望2023年，预计将有68万平方米的优质购物中心陆续开业，供应端竞争依旧激烈，空置率或继续承压。对于消费需求的走向，张晓端预计，由于市场仍处于防疫措施优化后的过渡阶段，零售市场观望情绪还将延续，短期内商业市场依然面临多重挑战，预计明年二季度开始，消费活动将逐步恢复，带动租赁需求回暖，市场将再迎曙光。此外，深圳各区相继下发新一轮消费券，覆盖汽车、家电等领域，有望刺激消费并提振信心；而老佛爷百货开业、香奈儿扩张等商家提前布局市场的举措也表明了对市场前景的期盼。

　　大宗交易成交额破400亿，政府投资平台、自用企业带动成交稳步回升

　　2022上半年多个城市的疫情封控以及疫情反复导致的出行管控，深圳的大宗交易投资市场在投资氛围上受到比较明显的影响。戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，整体而言投资人情绪更为保守谨慎，然而今年房企资产处置项目增多，推高大宗交易成交规模。

　　2022年第全年迄今共录得38宗、共计约427亿元大宗交易，同比增长34%，创2019年以来成交额新高。其中政府投资平台贡献逾140亿，是今年市场上最活跃的买家类型；与此同时，投资型买家的占比持续下降，仅占全年总交易额的19%，自用型的买家则逆势增长，贡献过半的成交额。综上，尽管在宏观经济预期不明朗、疫情防控等因素影响下买家普遍趋于谨慎，全年大宗交易市场规模仍保持稳中上升。

　　展望未来，陈俊儒认为，随着疫情解封带来投资活动的逐步复苏，叠加国家出台的一系列地产政策的利好，未来增长的确定性显著增强，这会给地产投资者带来黄金般的信心，也有望迎来投资窗口期。同时，随着资本化率提升不断靠近买家预期，优质的商办类物业或将重回投资者视野。另外，二十大报告指出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障性租赁住房建设或将提速，陈俊儒也预测，长租公寓、租赁性住房投资机会受关注度较高，有望带动后续大宗交易规模上行。