“住宅合作社”模式助力老旧小区改造，创新成果显著

　　在城市更新的时代浪潮中，老旧小区改造一直是备受关注的重点议题。近期，一种以 “住宅合作社” 为核心的创新实施模式，正逐渐成为破解老旧小区改造难题的有力武器，为城市发展注入全新活力。

　　以武汉市青山区二十一街坊的危旧房改造项目为例，这一区域的 3 - 12 门小区占地面积约 6417 平方米，拥有 4 栋建筑，总建筑面积约 8821 平方米，容积率 1.42.其中，3 栋居民楼住着 134 户武钢离退休职工，1 栋武钢单身宿舍楼有 18 户租户。小区内两栋建于 1957 年的居民楼为三层砖木结构，另一栋建于 1974 年的为四层砖混结构，房屋使用年限均超 50 年。长期的岁月侵蚀，使得房屋结构老化严重，维护保养欠缺，基础配套设施也陈旧不堪。2022 年，经第三方专业房屋安全鉴定机构评定，3 栋房屋安全等级均为 C 级，且近两年内多次发生厨房、卫生间区域天花预制板保护层脱落事件，严重危及居民安全，居民对改善居住条件的诉求极为迫切。

　　面对这一棘手状况，“住宅合作社” 模式强势介入，成功扭转局面。由小区居民与产权单位勇敢发起成立的 “住宅合作社”，在政府的精心指导下，与开发企业携手合作，顺利开启小区 “原拆原建” 改造之路。自去年底项目启动以来，仅仅不到半年时间，134 户居民便全部完成签约腾退，目前项目已全面进入紧张的建设阶段。改造后的小区，将极大程度保留原有的社群结构，居民们依然可以像以往一样频繁串门、共享美食、共同照料孙辈，社区的温暖与和谐得以延续，同时新的居住需求也将得到充分满足。

　　从组织机制层面来看，“住宅合作社” 组建了联合社，全体社员由小区不动产登记权利人构成。大家齐心协力制定联合社章程，并在政府批准后，向民政部门申请登记为非营利法人社会团体。在整个改造进程中，通过 3 轮深入的入户调查以及 2 次社员大会，不断对章程进行磋商完善，优化资金测算方案，精心打磨改造细节，充分彰显了民主决策的力量。居民从过去被动接受改造，转变为如今积极参与项目的决策与推进，对改造的认可度与支持度大幅提升。

　　资金投入一直是老旧小区改造的关键难题。在 “住宅合作社” 模式下，联合社依据危旧房改造小区的规划用地条件，积极向政府争取政策扶持，同时与有意向的承接企业共同开展资金测算工作。这种多方协同合作的方式，极大地拓宽了资金来源渠道，有效减轻了单一主体的资金负担。与传统的政府主导改造项目相比，该模式充分激发了居民与社会资本的积极性，显著提高了资金的使用效率。

　　居民搬迁曾是老旧小区更新改造中的 “拦路虎”。但在 “住宅合作社” 模式的推动下，居民成为改造的核心参与者与直接受益者。他们深入了解改造方案对自身居住条件的改善效果，对未来生活充满美好憧憬。例如，在二十一街坊项目中，知名建筑师吴晨带领专业团队，从居民的实际使用需求出发进行精心设计规划。针对不同户型特点与居民个性化需求，制定 “一户一方案”，确保每套户型都独具特色，并且在空间有限的楼内实现了所有户型 100% 南北通透。在居民提出 “多补面积少出钱” 的诉求后，设计团队专门保留了最小 33 平方米的户型，并着重强化了厨房、衣橱、卫生间的收纳功能，扩大了阳台面积，为居民打造便捷舒适的生活体验。这种充分尊重居民意见的设计理念，让居民更加主动地配合搬迁工作。

　　值得一提的是，早在 1987 年，吴良镛先生便首次在中国提出 “住宅合作社” 理念，并在北京菊儿胡同项目中成功应用，成为住宅改造领域的经典范例。如今，武汉青山二十一街坊借助这一模式，不仅完整保留了原居住区 134 户的社区居住模式，让社区关系、邻里关系以及社会属性得以良好延续，还巧妙融入部分商品房新居民，完美实现了 “共生” 住区的设计理念，包括居民共生、文化共生、建筑共生。改造完成后，这里将崛起一栋每单元两梯四户(两个单元)的崭新住宅楼，绿化率高达 30%，居民的生活幸福指数将得到实实在在的提升。

　　“住宅合作社” 模式为老旧小区更新改造开辟了一条切实可行的创新之路。它不仅成功攻克了实际操作中的诸多难点问题，更通过居民参与、多元共治，使老旧小区改造精准契合居民需求，显著提升了居民的获得感、幸福感与安全感。在未来的城市更新工作中，这一创新模式有望得到进一步推广与完善，助力更多老旧小区实现华丽蝶变，焕发出新的生机与活力。