中国银河证券：地产行业面临化库存关键阶段，外生需求或为今年重要方向

　　智通财经 APP 获悉，中国银河证券发布研报称，2025 年 1 月楼市核心城市呈现热度延续的趋势，中低能级城市的需求释放有所修复，核心城市 2 月土拍表现较好，需求的持续释放对行业发展起重要作用。2050 年前楼市整体需求在 8.75 亿方以上。目前行业面临库存去化的关键阶段，内生需求和外生需求均对楼市库存去化起重要作用：维持内生需求的稳步释放或为维持楼市的整体基调;在目前的楼市环境下，外生需求或为 2025 年重要工作方向，亦有望支撑行业整体估值。

　　中国银河证券主要观点如下：

　　居民购房持续释放

　　从销售看，一线城市的二手房市场表现整体较好，虽受春节假期的影响，但同比表现优于 2024 年同期，表现出核心城市楼市的韧性。

　　根据中指院数据，该行将新房和二手房市场汇总发现，28 个重点城市 2025 年 1 月整体销售面积同比微降 0.89%，考虑到 2025 年 1 月末为春节假期，28 地的城市逐渐表现止跌回稳的态势。从拿地看，2025 年 1 月百城土地成交建面中一线城市占比达 28.07%，房企拿地趋于核心;2025 年 1 月百城土地成交溢价率为 8.73%，是 2021 年 8 月以来的最高水平;2025 年 2 月上海土拍平均溢价率 33.56%，是 2019 年以来最高水平。

　　内生和外力共同支持住房需求

　　按照居民住房需求产生的来源，该行将需求分为两类。

　　内生需求：人口增长和城镇化进程主要导致城镇人口增长，新增城镇人口产生刚性需求;人均住房面积提升、家庭户均规模下降主要产生于居民对生活质量提高的意愿，由此产生改善性需求。

　　外生需求：随着城市发展，高龄房屋拆迁或部分老旧社区改造带来的更新需求为外生需求。

　　根据该行的测算，2050 年我国住房需求或达 8.752 亿方，其中刚性需求和改善性需求分别为 1.689 亿方(占总需求的 19.30%)、6.185 亿方(占总需求的 70.67%)，即内生需求共 7.874 亿方;2041-2050 年的年均更新需求即外生需求或为 0.88 亿方，占总需求的 10.03%。

　　截至 2025 年 2 月 11 日，各省级两会已落幕。按照已发布的各地政府工作报告中的房地产行业的表述，房地产新模式、止跌回稳等内容被多次提及。目前楼市去化依旧承压，消化库存或为行业目前主要工作方向，存量房地收储或降低楼市库存、城中村改造有望释放居民的住房需求。央行在在 2024 年四季度货币政策执行报告中提到实施适度宽松的货币政策，因此降低购房门槛、调低居民购房成本或将延续，内生需求释放有望得到支撑。

　　投资建议：头部房企展现优秀的运营管理能力，具有资金优势，市占率有望进一步抬升

　　该行看好：保利发展 (600048.SH)、招商蛇口 (001979.SZ)、龙湖集团 (00960)、滨江集团 (002244.SZ)、万科 A (000002.SZ)、新城控股 (601155.SH)、招商积余 (001914.SZ);

　　建议关注：

　　优质开发：绿城中国 (03900)、华润置地 (01109)、中国海外发展 (00688);

　　优质物管：华润万象生活 (01209);

　　优质商业：张江高科 (600895.SH)、恒隆地产 (00101);

　　代建龙头：绿城管理控股 (09979);

　　中介龙头：贝壳 - W (02423)、我爱我家 (000560.SZ)。

　　风险提示

　　政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口变化不及预期的风险、城镇化进程不及预期的风险。