蓝城代建：以合伙为笔 绘就市场蓝图

　　在刚刚过去的 2024 年，代建市场迎来了显著的分化转型，呈现出冰火两重天的景象。这一年，国内代建房企新增总建筑面积约达 2.2 亿平方米，较上一年度增长了 27% ，市场规模实现了进一步的扩张。然而，值得注意的是，尽管规模在扩大，面积增速却同步下降超过 20 个百分点，这一数据变化反映出代建行业在发展过程中面临着新的挑战与调整。

　　聚焦到个体企业，2024 年有 4 家企业在代建新拓规模上突破了千万平方米大关，其中包括绿城管理、旭辉建管、润地管理以及蓝城集团。与 2023 年相比，绿城管理、旭辉建管和润地管理这三家代建企业的新拓规模数据依旧保持着正增长的态势，而蓝城集团则险些在这场竞争中 “掉队”。2024 年蓝城集团新增签约建筑规模面积为 1570 万平方米，与 2023 年同期的 1899 万平方米相比，出现了一定程度的下降。

　　截至 2024 年 12 月，蓝城集团已成功进驻中国 27 个省及直辖市、146 个地级市，操盘项目数量多达 690 个。但逐年上升的操盘项目数量与实际新拓面积之间存在着明显的割裂感，这种现象的产生，或许源于复杂多变的市场环境，也可能与蓝城代建业务自身的特点和策略调整有关。不过，在 2024 年蓝城新增的项目背后，大多都有着紧密的合作印记。

　　当下，代建行业已从曾经被视为 “下一个万亿级蓝海市场”，逐步步入竞争激烈的红海阶段。尽管作为地产领域为数不多仍保持热度的细分赛道，蓝城在其中占据着一定的市场份额，拥有相应的话语权，但也不可避免地面临着来自同类型玩家的激烈竞争挑战。这与蓝城此前接受观点新媒体采访时所表达的观点相呼应：“大环境如此，面对已深耕多年的代建业务，我们蓝城本身的市场占比还可以，不过现在竞争压力的确也很大。市场还是需要平衡，企业不可能一家独大。”

　　在近两三年间，代建行业涌入了更多的新参与者，其中不乏一些原本以地产开发为主业的企业。“几乎所有头部地产公司都进入到了代建行业，甚至一些母公司已经在爆雷或者处于爆雷边缘的公司也都进入到了这个行业当中。” 代建业务已从过去被认为的苦活、脏活、累活，转变成地产业态经营的主流趋势之一。

　　以蓝城主要深耕的城市苏州为例，据观点新媒体查阅资料统计，2025 年苏州新盘代建项目的数量预计将超过 15 宗，约占全年新盘数量的 30%。在这些代建新盘中，代建企业与国企之间合作的比例明显上升。蓝城虽然并非苏州本地企业，但凭借在苏州市场长时间的运作，以及较为垂直的经营方向，其在苏州的项目基本聚焦于低密别墅类型。2025 年即将面世的别墅型产品就包括蓝城垂虹桃源里、蓝城红梨湾亨通、蓝城湖亭望月等。

　　其中，蓝城垂虹桃花源是蓝城与吴江城投合作的第三个项目，位于吴江东太湖度假区(太湖新城)笠泽路。2023 年 12 月 15 日，无锡德文置业有限公司、苏州市吴江城市建设开发有限公司以底价 4.4 亿元竞得该项目地块，成交楼面价为 1.33 万元 / 平方米。根据规划，项目将建设 20 栋住宅，涵盖 13 栋别墅和 7 栋洋房产品。此前，蓝城与吴江城投已在吴江板块合作打造了蓝城湖畔江南里、蓝城丹枫云庐项目。可以说，自蓝城进驻苏州以来，与吴江城投的合作就紧密相连。蓝城湖畔江南里规划了合院别墅及洋房房型，蓝城丹枫云庐除了叠墅之外，还规划了 7 栋高层。尽管这三个项目在产品布局上各有特色，但低容积率的特征却十分统一。在苏州，蓝城将低容积率视为代建业务深耕的重要条件。2024 年 10 月，蓝城首次进驻苏州相城板块，联合相高新以 8.7 亿元的总价拿下 2 宗超低容积率宅地，地块均位于澄阳沿湖板块，容积率仅 1.01.甚至低于与吴江城投的合作项目。

　　值得留意的是，在蓝城于相城拿地的一个月前，象屿与黄桥国资联合体以 6.4 亿元的总价竞得相城区黄桥板块的一宗低密度宅地，容积率同样为 1.01.拟规划为低密度的叠墅和联排产品，预计未来房价将超过 3 万元 / 平方米。2024 年年底，蓝城突然对外投资成立了一家新企业，资方恰好包括象屿与黄桥国资。由此不难推测，未来蓝城很有可能以代建方式参与到这宗项目当中。

　　苏州城的项目布局是蓝城加码代建业务的一个缩影。在蓝城的战略观念中，以三四线城市为代表的房产项目从数量上已经呈现出过剩状态，而一线核心城市则依然存在刚性购房需求。从近年蓝城深耕的苏州、杭州、南京等城市的政府、商业代建项目中，就可以明显看出其对一线城市的青睐。

　　与此同时，入局者的不断加入以及市场环境的持续变化，也时刻影响着蓝城的经营状况。据蓝城总裁许峰向观点新媒体透露，目前蓝城接触的代建项目中，后期会有部分因为销售无法达到预期，业主现金流出现问题，导致项目暂停或者解约。“我们会进行权衡、妥协，现在的客户群更多集中在地方平台公司。” 基于多年的政府代建服务背景，蓝城旗下的蓝城乐居也积极承接地方国企委托的商品房项目和不良纾困项目的代建服务。

　　其中，最具代表性的是浙江金华中奥邑墅项目。2020 年，蓝城乐居首次涉足房地产不良重整业务，第一个项目便是烂尾超过 8 年之久的金华中奥邑墅。由于开发商中奥置业资金断裂，项目一期自 2010 年开工，历经 4 年建设却在 2014 年 7 月烂尾停工。为了盘活该项目，蓝城乐居与浙商资产管理有限公司、杭州浙商企融破产管理有限公司以及浙江中鹏建设有限公司组成联合体，采用 “AMC 增量资金 + 债权清算 + 品牌代建” 的创新模式，并成功获取了重整裁定。在项目重整阶段，浙商资产作为重整重组顾问，牵头并配合管理人解决重整资金以及司法流程相关问题;蓝城乐居则作为项目代建方，在项目投融阶段锁定目标成本和后期交付标准，最终成功完成项目交付。

　　以 AMC 增量资金+品牌代建的方式入局烂尾项目并非偶然之举。事实上，一个经济体的要素禀赋结构决定其最优产业结构，在特定的发展水平中，应该对应适当的金融结构。但近年来，金融支持实体经济的力度处于波动状态，最直观的体现就是边际资本产出率(ICOR)的变化。1995 - 2008 年，我国 ICOR 始终低于 4.年均为 3.3;自 2008 年开始，该数据持续上升，2008 - 2021 年年均翻倍至 6.9.2024 年，这一数据再次攀升。因此，在金融效率打折的背景下，代建等与实体经济紧密关联的行业入局者更需要积极寻找金融资源。而金融机构的角色也逐渐由单纯的放款方转变为利益关联方，借此也衍生出了不同形式的代建合作形式。国内一些信托机构和 AMC 会形成 “接管 + 代建” 纾困模式，与地产企业及代建企业共同参与房地产项目盘活，最终实现共同盈利，蓝城便是其中之一。

　　除了金华中奥邑墅项目，蓝城乐居还以类似的方式盘活了位于台州市的北岸绿洲项目。该项目作为曾经转手恒大的大型项目，总建面达到 140 万平米。此前操盘方大卫房产出险之后，项目开发陷入搁置状态。2023 年，中国华融找到蓝城，选择以 AMC + 代建的方式介入项目。对于大卫房产等中小房企的烂尾项目而言，AMC 多采用收购债权、引入代建的方式操盘项目，这种模式相对于战投危机企业来说，投入资金少，退出周期短，更符合蓝城代建业务的扩张需求。

　　综上所述，蓝城在代建行业的发展既有着自身的优势和特色，也面临着诸多挑战。在未来的发展中，蓝城需要继续发挥自身的品牌和专业优势，积极应对市场变化，不断优化合作模式，以实现代建业务的持续稳定发展。