北京房地产变革：“好房子”时代来临

　　住建部于 2023 年提出 “好房子” 建设要求，标志着住房建设重心从 “有没有” 向 “好不好” 的重大转变。北京迅速响应，积极开展地方标准细化工作，致力于提升住房品质。近两年，北京在 “好房子” 建设方面持续发力，新房品质显著提高，而近日更是迎来了一项重磅利好消息。

　　市规自委印发的《北京市平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点(试行)》，在昌平、顺义、大兴等 5 个平原多点新城以及通州区(参照施行)掀起了房地产变革的浪潮。该政策允许新建及部分已拿地住宅小区设计出使用面积更大、居住更舒适的 “好房子”，为购房者带来实实在在的福利。

　　政策要点解读

　　阳台设计：规定每户阳台水平投影面积不超套内面积 10%，如套内 100 平方米的房子，阳台最多 10 平方米。封闭阳台按二分之一面积计入容积率，开敞阳台按四分之一计入。这一政策让改善与刚需户型均可实现户户有阳台，同时也让部分超标准阳台户型成为绝版。

　　挑空空间：套内超 140 平的住宅可在客厅设置挑空空间，面积小于等于套内 25% 且不超 50 平方米，超出部分按两倍计算容积率。不过，此类大户型目前存在开发难度大、总价偏高、开发商积极性不高等问题，后续市场接受度有待观察。

　　公共空间优化：设置架空层、风雨连廊等将成为标配，提升居民生活的便利性和舒适度。此外，为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率，鼓励开发商使用高品质外立面材料。

　　普通人与 “好房子”

　　很多人认为 “好房子” 标准的出台与普通人无关，是豪宅、改善群体的专属。但实际上，此次试点地区多为刚需刚改购房集中板块，且不设户型门槛都能享受阳台政策，意味着各群体有望不多花钱甚至不花钱就享受到好房子居住体验。

　　市场冲击分析

　　老房子：新房品质不断提升，老破小将加速淘汰。虽然目前老房子的界定范围尚不明确，但随着 “好房子” 政策的推进，北京大量二手房可能面临淘汰命运。不过，由于北京市二手房价格压力大，楼市复苏无望，此次落实先从平原新城开始，内环老房子暂时得以喘息，但换房需求已被大量激发，一手房市场前景向好。

　　未建设新盘项目：文件明确 “近期已批项目，可参照此要点修改完善”，这为 80% 还未提升产品力的新盘带来了转机。以昌平区新盘为例，此前楼盘规划严格，阳台赠送受限，此次标准提升可能让部分项目面临挑战，如建工嘉境里，因缺乏阳台赠送和产品力不足，网签率不到 30%，未来可能只能通过大幅降价来吸引购房者。

　　城区新房：尽管此次政策仅在平原新城落实，但城区项目也感受到了压力。好房子是大势所趋，城区项目虽暂时未跟上，但竞争对手已在产品力上有了调整空间。例如朝阳十八里店的北京隅东序，阳台设计饱受争议，而隔壁亦庄的北京润府，未来可在未开工楼栋调整设计，实现产品力的碾压。

　　北京房地产市场的变革已经开始，“好房子” 时代的到来将重塑市场格局。购房者在选择房产时，应充分考虑政策影响和市场变化，做出明智的决策。开发商也需顺应潮流，提升产品品质，以在激烈的市场竞争中脱颖而出。随着政策的逐步推进和完善，我们期待北京房地产市场迎来更加健康、可持续的发展。