北上广深先后出台楼市政策 深圳非核心区、广州放开限购后楼市表现如何

　　2024年9月末，北上广深先后出台楼市政策，深圳部分放松了限购形成了两个圈，一个是外地人买不了的限购的核心圈，一个是外地人可以直接买的放松限购的非核心圈。

　　而广州更是直接在这次政策出台中，直接全面放开了限购，外地人想买哪里买哪里，想买几套买几套。

　　近日，新一轮放松限购的话题开始频繁出现在网络，我们借这个话题，来一起聊聊2024年10月后，广州全面放开限购和深圳部分放松限购后一些各区的市场表现。

　　大湾区只有深圳，没有全面放开限购！但市场提振效果很显著

　　首先，对标一下深圳大湾区。从去年10月开始，放眼整个大湾区，除了深圳部分区域之外，已经都不限购了。

　　在这个前提下，我们再来看看2024年大湾区9城的楼市成交表现：

　　1、大湾区9市新房市场，大多数在2024年都不好过

　　佛山、珠海、江门、中山、惠州的成交量相比于2023年都出现了明显的减少：佛山成交44527套，下降了18%;珠海成交18531套，下降了16%;江门成交30094套，下降了36%;对于更加依赖深圳客购买力的中山和惠州，成交量分别减少了3成和4成，成交分别20493套、39380套。

　　2、广州、东莞算是保住了市场，只有深圳打出了“回马枪”

　　广州成交72020套，较2023年微跌了4%，东莞成交26234套，上涨4%，两个城市的二手房成交也基本保持住了，广州成交109335套，微涨0.3%，东莞成交26845套，略跌7.6%。

　　只有深圳2024年新房、二手房成交是较2023年又明显的上涨势头，深圳新房成交37972套，上涨20%，二手房成交54487套，大涨66.3%。

　　通过这么一比，你就会发现，深圳政策的提振市场的效果其实是最明显的。

　　去年全面放开限购的广州，市场表现如何呢？

　　当然，广州发布的政策力度比深圳要大得多，也是非常有效的。2024年四季度广州商品住宅成交28341套，为近两年来的季度最高值。在2024年10月(10463套)迎来高峰点，12月成交继续翘尾(10670套)。

　　但是拉长到2024年全年，全年商品住宅成交约72020套，较2023年略有下滑，较于2022年已有显著提升。

　　广州全面放开限购后，房价走势较为复杂，不同区域、不同市场的表现是有明显的差异的。

　　新房市场方面，2025年2月广州全市新房报价35564元/平，环比波动-1.53%。

　　核心区域下跌较为明显，如天河区报价78386元/平，环比-4.44%，海珠区报价77804元/平，环比-1.11%。但是部分区域有上涨，比如花都区报价18442元/平，环比0.50%;黄埔区报价38976元/平，环比0.10%;南沙区报价26785元/平，环比0.20%;从化区报价13068元/平，环比0.10%。

　　当然，广州和深圳其实也有许多不同之处：

　　首先，其实深圳的都市圈区域要比广州的大，深圳的都市圈区域包括福田、罗湖、南山、前海等区域，仅这几个区域的面积总和就已超过广州划定的主城区面积。

　　其次，广州虽然建成区较大，但是繁华区域相对集中;深圳城市发展更为紧凑，功能区相对集中，都市圈区域其实在建成区中所占比例更大。

　　最后，深圳和广州的发展，2024年全年深圳GDP达到36801.87亿元稳居前三，但是广州31032.50亿元被重庆超越，跌落至第5名。

　　这些因素也都将影响房地产市场，因此，广州“全面取消限购”后的市场表现，也不能完全照搬给深圳。

　　深圳部分放松限购后，新房市场非核心区成交猛增

　　我们再来谈谈，深圳部分放松限购的楼市表现。

　　数据表现上，2024年，确实除了南山这个在核心圈的新房成交同比去年涨了149%外，其他四个成交量增加的区域都在核心圈外，分别是龙岗、龙华、光明。

　　2024年龙岗区成交7531套新房住宅，同比增加50.7%;2024年光明区成交6186套新房住宅，同比增加45.5%;2024年龙华区成交7709套新房住宅，同比增加33.0%。

　　市场表现上，以靠近福田的龙华深圳北站为例，表现的特别明显。

　　2023年中旬，深圳北站新盘PK赛正式拉响，打破了保利招商龙誉一盘在售的局面，而超核中心润府、中海珑悦理、超核中心二期、超核紫芸府、中洲黄金台项目，上演“深圳北站五子”时代，一度上演价格战，中介天天打电话要接你去看房。

　　但是新政发布后，深圳北站成为了深圳非核心区“最好的位置”，先是“命好”的政策一出就入市的深业上城学府直接开盘“日光”，之后其他楼盘也是要么售罄，要么仅剩尾盘。

　　就在上个周末，无房可买的深圳北站中洲迎玺三期引来千人排队看房。

　　有人问，为什么红山北站片区在卖房上完胜了宝中呢?当然原因很多，但是不少网友都提到是因为宝中在限购区，但是深圳北站不在限购区的因素。

　　另外，与新房相比，二手房成交受限购区域影响较小，都有一定较大的涨幅，究其原因，限购的核心区目前主要的是二手房市场。

　　一线城市仅广州全面放开限购，深圳近期强调房地产

　　我们再来对比一下四个一线城市，都在2024年9月末出台了楼市新政，但是目前北京、上海、深圳都是放松了限购政策，仅有广州是全面取消了限购。

　　北京、上海都是调短了非户籍的社保年限，但是在这两地买房，还是需要社保;深圳则放开的力度更大一点，划定了非限购区，外地人直接可以在这些区域购买1套。

　　总的来说，深圳目前的政策是“进可攻，退可守”的。

　　2月6日，深圳市委常委会召开扩大会议，会议指出，投资要切实实现较好的增长，按照工作进度快于时间进度的要求，推动产业投资继续保持快速增长、基础设施投资优化结构加快进度提高速度、房地产投资尽快恢复增长，加大民间投资支持力度，推进重大项目建设提速提质提效。

　　近几年深圳在房地产方面发声一直都非常谨慎，这是深圳近年来首次如此公开强调房地产的重要性。