深圳饼干厂旧改项目再迎进展，招商蛇口推进开发

　　被招商蛇口从恒大手中接盘三年后，深圳饼干厂旧改项目再度传来新进展。2 月 28 日，深圳市南山区原联合饼干厂城市更新项目完成单一来源谈判工作，中标成交人为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。

　　经工商信息查询，深圳招商房地产与招平淳华将共同投资成立合资公司作为项目的操盘开发公司。项目公司注册资本金暂定为 1 亿元，其中深圳招商房地产持股 51%，招平淳华持股 49%。招平淳华的大股东为深圳市招商平安资产管理有限责任公司，背后是招商金控和平安人寿。深圳招商房地产与招平淳华按照 “同股同权、共同投资、共担风险、共享收益” 的原则进行合作。在项目实施主体资格确认为项目公司后，深圳招商房地产主责项目开发建设，招平淳华予以配合。

　　而谈判委托人，即村集体背后的深圳市蛇口海湾实业股份有限公司，应分得可售物业建筑面积 32133 平方米，其中可售物业中商品住宅建筑面积 30033 平方米，可售物业中商品商业建筑面积为 2100 平方米。至此，这块位于南山闹市里的 “饼干” 被切分完毕，与恒大再无关联。

　　饼干厂旧改是原 “恒大海湾湾厦城市更新项目” 的一期部分。整个湾厦村城更项目占地面积 24.95 万平方米，拟规划建筑面积 131 万平方米，项目估值高达 75 亿元，曾是恒大在深圳最具价值的旧改项目之一，也被视为恒大进军深圳旧改的标志。

　　和改革开放后特区涌现的众多工厂一样，饼干厂有过辉煌，也经历过落寞。湾厦和海湾村始建于明朝万历年间，世代以种田、捕鱼、养蚝为生。直到上世纪八十年代，小渔村掀起了工业化浪潮。1988 年 6 月，由当地村集体建立的深圳市海湾企业公司与英国联合饼干投资有限公司、香港先进化工有限公司签订协议，合资 1000 万美元兴办一座联合饼干厂。其中，英国联合饼干负责提供设备、技术和配方，海湾村提供土地。于是，和联合饼干旗下英国皇室御用茶点品牌 “麦维他” 同款的饼干，从这座渔村销往世界各地。1992 年，国家领导人杨尚昆还曾视察过这座饼干厂。

　　2014 年，英国联合饼干被 Pladis 集团收归麾下。由于集团业务规划调整，英国联合饼干开始撤出中国内地投资。虽然饼干厂不再生产饼干，但所有人都意识到了这块土地本身的价值。两年后的 2016 年，恒大出现了。当时恒大正谋划将总部从广州迁至深圳，屯下一批旧改项目无疑会成为立足新大本营的根基。另一层背景是，当时恒大试图借壳深圳国资控股的深深房 A，达成回 A 计划，这同样需要注入优质资产。

　　双方谈判进展迅速。2016 年 12 月 26 日，恒大地产集团(深圳)有限公司与深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司签约了《城市更新项目框架协议》。当时代表恒大签约的正是前恒大地产执行总裁柯鹏，出席的还有前恒大地产副总裁兼恒大深圳公司董事长王忠明。

　　到了 2019 年初，联合饼干厂已完成拆除。同年 7 月，项目正式立项，被纳入《2019 年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。然而，项目迟迟未能落地，最大的阻力来源于规划内容，确切地说是容积率。

　　根据 2020 年官方公布的规划草案，开发建设用地面积 1.5 万平方米，计容建面 13.47 万平方米，容积率高达 8.9.其中 9.07 万平方米为住宅，3.74 万平方米为商业、办公、旅馆业用地，此外还有 0.66 万平方米的公共配套设施，住宅中还含有 2.9 万平方米的保障性住房，占总住宅体量的 32%。一方面，周边以招商・雍景湾为主的小区业主认为，新建的高楼会影响他们的采光率甚至整体居住环境;另一方面，较高的保障房、商业和办公配套比例，开发商也未必愿意接受。直到 2021 年恒大暴雷，这份草案引发的讨论仍未平息。

　　2022 年 10 月，招商蛇口接盘后，情况出现了转机。2023 年 3 月 14 日，深圳南山区发布《招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)》，其中规划容积率由 8.9 调整至 6.5.换算成规划容积减少了 3.59 万平方米，降幅 26.69%。但与此同时，项目去掉了约 2.9 万平方米人才住房和保障性住房以及部分商业和办公旅馆建筑。此消彼长，可售住宅面积增加了约 2.68 万平方米，增加幅度为 43.39%。此外，调规后的住宅高度不仅有所降低，还相对远离了招商・雍景湾项目。当时观点新媒体以雍景湾二手房 10.79 万元 / 平方米的时令价格测算，新增 2.67 万平方米可售住宅可为项目增加 28.9 亿元货值。目前，安居客给出的参考单价仍为 10.8 万元，该片区价格稳定。

　　去年 12 月 28 日，据 “招商蛇口城市更新” 消息，招商街道原联合饼干厂城市更新单元举行了启动仪式。在 2021 年暴雷前，恒大在深圳的旧改项目接近 60 个，仅在南山区就有 5 个。就目前整体进度来看，饼干厂项目是少数进展顺利的幸运者。