金隅集团跨项目调配资金，助力北京项目推进

　　近日，金隅集团(601992.SH、02009.HK)在资金运作方面有新动态。3 月 3 日晚间发布的公告显示，其全资子公司北京金隅地产开发集团有限公司(简称 “金隅地产”)与合作方中交地产股份有限公司，按合作比例共同调用了合肥金中京湖地产开发有限公司的两笔富余资金。

　　在第一笔调用中，金隅地产调用金额不超过 2550 万元，中交地产调用不超过 2450 万元;第二笔调用，金隅地产调用不超过 5100 万元，中交地产调用不超过 4900 万元。两笔合计，金隅地产调用 7650 万元，中交地产调用 7370 万元。

　　值得一提的是，就在 2 月 26 日，首单城市更新项目 “华夏金隅智造工场 REIT” 成功上市，该基金首发底层资产由原北京天坛家具厂房升级改造而成的金隅智造工场产权一期项目，金隅集团为原始权益人。前一日，“平安 - 金隅山樾嘉园公租房资产支持专项计划” 也在上交所获受理，拟发行金额达 16.57 亿元。这些都彰显了金隅集团积极的融资与资产运作策略。

　　此次资金调用，源于金隅地产与中交地产在合肥金中京湖地产开发有限公司的合作。金隅地产持有该公司 51% 股权并表，中交地产持股 49%。双方按比例、同等条件调用富余资金，财务资助期为 3 年且不计息。资金所涉项目为金隅中交・山湖云筑，该项目由合肥金中开发建设。

　　回溯项目历程，2021 年 11 月 29 日，合肥集中供地，金隅集团以约 14.24 亿元、9.72% 的溢价拿下山湖云筑项目地块，地块占地 7.56 万平方米，计容建筑面积 18.61 万平方米，2022 年 4 月开工。开工两个月后，中交地产于 6 月 17 日通过公开摘牌对合肥金中增资，金隅 “让渡” 49% 股权，对应增资金额约 3.49 亿元。此后，双方多次按权益比例为项目公司提供财务资助，如 6 月 23 日，中交地产与金隅地产按比例为合肥金中提供财务资助，中交地产出资 16562 万元，借款期限 1 年，年利率 6%;7 月 18 日，中交地产再次拟按持股比例提供 7.35 亿元财务资助，期限不超 1 年，年利率 6% 。

　　截至 2024 年 11 月末，金隅集团公告显示，山湖云筑项目尚未全部竣工，预计总投资 26.4 亿元，累计已投资 23 亿元。但在去年 12 月 13 日，金隅中交山湖云筑官微宣布项目商品房已具备交付条件，并于 2024 年 12 月 25 日提前交付，物业费自 2025 年 3 月 1 日起计，表明项目已进入收尾阶段。

　　与合肥项目不同，此次资金流向的北京怡畅置业有限公司对资金需求更为紧迫。北京怡畅成立于 2021 年 11 月 2 日，金隅地产持股 35%，北京建工地产有限责任公司持股 45%，北京首都开发股份有限公司持股 20%，建工地产为并表方。尽管金隅集团公告未明确北京怡畅开发项目名称，但综合各项信息推测，大概率指向 “硅谷 ONE”。北京市住房和城乡建设委员会网站显示，北京怡畅开发的 “怡朗佳园”，推广案名正是硅谷 ONE。

　　2021 年 10 月，建工地产、金隅、首开三方联合体以 36.6 亿元竞得昌平区北七家镇平坊村地块，溢价率 1.95%，折合楼面价 3.3 万元 / 平方米。地块建设用地面积 7.97 万平方米，规划建筑面积 17.84 万平方米，需配建 47500 平方米保障性租赁住房。硅谷 ONE 分别于 2022 年 4 月 29 日、2023 年 12 月 29 日取得两张预售证，首张预售证准许销售面积 11.21 万平方米，涉及 17 栋住宅楼共 1848 套住宅，拟售均价 5.1 - 5.6 万元 / 平方米。然而，实际销售情况不佳，截至目前，住宅签约套数仅 266 套，去化率 14.39%，签约面积约 2.4 万平方米，成交均价 4.8 万元 / 平方米。地块成交之初，业内就预计销售均价若低于 5 万元，利润空间将十分有限。

　　硅谷 ONE 规划 25 栋楼，产品为 72 - 129 平方米的二至四居，销售指导价约 5.4 万 / 平方米，预计 2025 年 4 月 31 日交房。销售惨淡致使销售收入难以覆盖开发及运营成本，且交房时间临近，急需外部资金支持。数据显示，北京怡畅 2024 年末资产总额 53.76 亿元，负债总额 35.83 亿元，净资产 17.93 亿元，营业收入为 0.净利润 881.47 万元，资产负债率 66.65%。相较之下，截至 2024 年末，合肥金中资产总额 11.56 亿元，负债总额 4.03 亿元，资产负债率 34.9%，财务状况明显更优。

　　从工程进度看，截至 2024 年 12 月，硅谷 ONE 项目整体外檐、室内精装基本完成，小市政、园林完成 90%，正积极筹备验收。在此情形下，金隅集团从合肥项目调配富余资金至北京项目，有望缓解北京怡畅资金压力，助力硅谷 ONE 项目顺利推进，也体现了金隅集团在项目资金管理上的战略眼光与资源整合能力。