深圳城中村改造：首批项目加速推进 第二批申报进行中

　　2024 年 5 月，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)，标志着由政府主导的城中村改造模式正式推行。同年 11 月，住建部与财政部联合发文，要求进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。据了解，深圳至少有 10 余个城中村已纳入第一批拆除新建类城中村改造项目，且从各渠道公布的进展来看，首批试点项目启动迅速，第二批项目目前也在申报中。

　　深圳第一批城中村改造项目曝光

　　目前，根据深圳公共资源交易中心、深圳交易集团发布的采购信息以及自媒体消息，据不完全统计，深圳至少有 12 个城中村纳入了深圳第一批拆除新建类城中村改造项目，覆盖南山、福田、罗湖、盐田、宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏新区等多个区域。其中，有 7 个项目已开始走相关采购流程。位于南山、福田、罗湖等强区的城中村改造项目进展尤为迅速，前期服务商已确定，如南山新屋村由中海中标，福田沙尾村、罗湖螺岭片区均由天健中标。宝安的和平旧村也计划于 3 月采购前期服务和规划编制。龙华的上塘村、光明的合水口村三和百货片区、光明羌下旧村，已公开采购需求，计划近期开展规划编制采购工作。

　　已有实质进展的城中村改造项目

　　南山区：新屋村：位于南山区桃源街道，处于地铁 7 号线珠光站与龙井站之间。2024 年 11 月，中海中标南山区新屋村城中村改造项目第三方服务商。

　　罗湖区：螺岭片区：该改造项目位于东门街道螺岭社区，拟拆除用地面积约 12.06 万平方米。改造范围总占地约 12.06 万平方米，涵盖东升街、花园坊、翠华巷等多个区域。共有建筑物 307 栋，房屋 2535 套，现状建筑面积约 23.34 万平方米。作为深圳市拆除新建类城中村改造第一批试点项目，其合作单位服务由天健中标。

　　福田区：沙尾村：2024 年 9 月，沙头街道办事处启动沙头街道沙尾村城中村改造项目前期意愿征集服务的采购，2024 年 11 月由天健中标。项目位于深圳市福田区沙头街道，北至福强路，南至金地一路，西至沙尾路，东至沙尾南路、西村四路。项目总占地面积约 12.18 万㎡，其中沙尾村占地约 11.02 万㎡、金地工业区占地约 1.16 万㎡。项目改造范围内现状建筑面积合计约 48.79 万㎡(其中住宅约 42.9 万㎡，占比约 87.9%)，现状容积率约 4.0.意愿征集阶段工作共涉及房屋套数约 1.6 万套(数据最终以政府部门确认数据为准)。

　　宝安区：和平旧村：2 月，福海街道公开宝安区福海街道和平旧村城中村改造项目前期工作服务的采购需求。3 月，宝安区城市更新和土地整备局公开福海街道和平旧村城中村改造项目改造单元规划编制服务采购需求，明确该项目已列入市政府第一批拆除新建类城中村改造项目，均计划于 3 月启动采购。项目位于福海街道和平社区，占地面积约 26.9 公顷。

　　龙华区：上塘村：2 月，龙华区城市更新和土地整备局公开龙华区民治街道上塘村城中村改造单元规划的采购需求，计划 3 月启动相关采购工作。此次上塘村的改造项目与此前华润的上塘项目是否重合，目前尚不明确。华润置地曾透露，上塘项目包括西头、龙屋、东一、东二四个村以及部分工业用地，面积超过 71 万平方米，但 2022 年 3 月后，官方平台再未提及该项目。

　　光明区：合水口村三和百货片区：2 月，光明区城市更新和土地整备局公开光明区马田街道合水口村三和百货片区拆除新建类城中村改造项目改造单元规划编制服务采购需求，计划于 3 月启动采购。

　　光明区：羌下旧村：2 月，光明区城市更新和土地整备局公开光明区新湖街道羌下旧村拆除新建类城中村改造项目改造单元规划编制服务采购需求，计划于 3 月启动采购。

　　盐田区：黄必围村：去年 3 月，盐田区首个拆除新建类城中村改造项目 —— 黄必围村城中村改造项目启动意愿征集工作。该项目位于盐田街道，占地面积约 1.59 公顷，以政府主导推动实施，旨在提升片区城市风貌、改善居民居住环境。

　　大鹏新区：白石岗片区城中村：项目位于葵涌金业大道东侧，靠近葵涌高架桥、中冠物流，改造方向为住宅。该项目原为恒大旧改，后经债务管理人进场、专规调整、实施主体变更，于 2023 年年底盘活重启，实施主体调整为大鹏投控，由华润代建。2024 年 2 月，大鹏新区白石岗片区城中村改造项目获得国家开发银行深圳市分行专项贷款支持，成功发放首笔借款。该笔贷款是深圳市发放的首笔超大特大城市城中村改造项目专项贷款，将全部用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。项目已由原来的旧改项目变更为 “城中村改造项目”。去年 11 月，大鹏新区住建局回复市民询问时表示，项目预计 2028 年竣工。

　　城中村改造新政未有先例，但有几点关键标准已明确

　　城中村改造怎么改、怎么赔，是网友关心的焦点话题。此前，深圳城中村的拆除重建主要有城市更新和土地整备利益统筹两种模式。而城中村改造新政因无成功经验案例，实施路径尚不清晰。从 2024 年印发的《实施意见》中，可明确以下几点：

　　改造方式：深圳城中村改造将采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式有序推进。

　　同意比例：在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意。

　　住房配置：城中村改造与保障性住房建设相结合，根据城中村原居住人口结构和住房需求，合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房。

　　深圳启动城中村改造规划(2024—2035 年)编制

　　2024 年 7 月，深圳市城中村改造规划(2024—2035 年)编制招标启动。这意味着深圳将出台系统的未来 10 年城中村改造规划文件。根据招标文件，规划将摸清深圳全市城中村的总量、分布、规模等情况，结合优先改造片区范围划定，分类划定拆除新建、整治提升、拆整结合三类空间范围，并提出相应的规划指引。同时，建立近期城中村改造项目实施清单，提出城中村改造的组织保障机制，制定不同改造类型的调整、转化机制，建立城中村改造年度计划机制，为城中村改造工作的后续实施提供政策保障。

　　深圳城中村类城市更新也在加速

　　多个多年未有进展项目，近期有实质进展。

　　南山区向南村：2 月进行了第六批权利人的公示。项目位于南山区桂庙路南侧，靠近 11 号线南山站。原由恒大操盘，现转为深圳市安和二号房地产开发有限公司(安居建业旗下公司)接手。该项目早于 2010 年立项，如今安居建业将作为一期实施主体，在不改变项目原规划前提下进行改造。

　　福田皇岗村：2 月，深圳住建局公示了福田区皇岗村改造一期(暂定名)一期一标段主体工程的施工许可，皇岗村迎来 “开建”。项目位于福民路与皇岗二街交汇处西北角，靠近 7 号线地铁皇岗村站一侧。2010 年，皇岗村改造专项规划通过公示，之后十年进展缓慢。2020 年末传来拆迁消息，近 2 年项目进展迅速，2023 年 6 月公布申报主体，2023 年 8 月公示修规，2023 年 11 月公布一期已完成搬迁补偿安置协议签订工作，2024 年 7 月，一期建设用地获得批复。

　　龙华区民乐路片区：2 月，《2025 年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划(草案)》公示。深圳市龙华区民治街道民乐路片区城市更新单元东侧地块位于龙华大道与民乐路交汇处，西侧地块位于新区大道与民丰路交汇处东侧，处于深圳北站商圈范围内，附近有 4 号线白石龙站。旧改现状包括榕苑、民乐商住楼、龙华工区综合楼、城中村等。

　　光明东周片区城市更新项目（二、三期）：2 月，项目开展东周片区城市更新项目(二、三期)行政调解工作。根据合一城市更新消息，光明区对该项目高度重视，已将其列入重点推进项目，并组成工作专班，着力解决签约难题。东周片区城市更新单元位于光明中心区光明大街旁，一期已入伙，二期、三期停滞多年的绿地新都会。该项目位置优越，于 2012 年启动，2014 年规划即获得批复。