星河再度布局南沙东湾村旧改 为“南沙销冠”东悦湾补货

　　在黄埔、番禺等地辗转之后，素有 “最懂南沙” 之称的星河，再度将目光聚焦于南沙。近日，位于广州南沙凤凰大道西侧、大山乸东侧的地块以协议出让方式，被广州星月湾实业发展有限公司成功拿下，出让价格达 1.8056 亿元人民币。

　　依据相关文件，此地块属于东湾村旧改融资地块，经南沙区人民政府审议通过，协议供给东湾村更新改造项目合作公司。实际上，该地块是星河于 2019 年拿下的东湾村更新改造项目的一部分。

　　六年前启动的旧改项目如今已发生巨大变化，大量住宅楼宇拔地而起，星河东悦湾更是被媒体赞为 “南沙最能打的盘”。六年后星河再次对该项目加大投入，旨在为这个销冠大盘补充房源。

　　东湾村旧事

　　2019 年 3 月 5 日，尽管天空阴沉，但对于东湾村而言，更新改造开工仪式犹如开启了新的篇章。故事要追溯到 2018 年 10 月，南沙区国规局公布东湾村城市更新项目基础数据，东湾村成为继金洲、冲尾自然村后，南沙第二个公布基础数据的城市更新项目。

　　资料显示，东湾村地处南沙蕉门河中心区核心地段，紧邻自贸区蕉门河中心区块、南沙区政务服务中心以及地铁 4 号线蕉门站。根据改造基础数据，东湾村改造范围分为上四倾和吸水脚两个片区，占地总计 32.07 万平方米，户籍人口约 3082 人，改造总建筑面积约 21.17 万平方米。

　　同年 11 月 19 日，南沙区政府发布东湾村控规调整公示，拟增加 20.83 万平方米建设总量，其中吸水脚片区建设量增加 19.23 万平方米，留用地片区增加 1.6 万平方米建设量。东湾村旧改数据一经公布，便吸引了众多关注，众多房企跃跃欲试，星河也表现得极为积极。

　　2019 年 2 月 1 日，东湾村发布引入合作企业公告，有媒体了解到星河已表达合作意向，成为该项目的热门候选。就在 2 月末，星河地产以 66.78 亿元成功拿下东湾村旧改项目，折合楼面价 10291 元 / 平方米。

　　东湾村旧改项目在星河接手初期推进较为顺利，2021 年签约率达到 99%，住宅首期开工建设，规划建设 11 栋高层住宅。然而，剩余 1% 的签约率成为了项目推进的阻碍。据观点新媒体了解，东湾村于 2019 年 12 月启动签约程序，但有一户村民因 3 平方米房产证面积置换 7 平方米回迁房的条件不满，双方多次协商未能达成一致。

　　由于协商无果，此事一拖再拖，致使约 2000 名村民无法按时回迁安置。最终，东湾村民居委会经商议表决，于 2022 年 4 月将村内最后一家 “钉子户” 强制拆除，东湾村旧改才得以继续推进。旧改拆迁向来是城市更新进程中难以回避的难题，但前进的步伐从未停止。星河入局三年后，东湾村旧改一期住宅陆续交付，楼盘名称为星河・东悦湾，正式踏入南沙楼市。

　　东悦湾得失

　　按照星河当时的规划，东湾村将被改造为集南沙政务中心、商业中心、企业总部中心、人文艺术中心四大中心于一体的综合配套大城。在住宅开工的同时，星河同步开展配套建设，率先打造了约 2 万平方米的社区商业 “东悦汇”，引入便利店、生鲜超市、健身中心等基础配套，并于 2022 年与住宅部分同步交付。

　　但星河东悦湾的核心卖点之一，当属星河 COCO Park。观点新媒体了解到，星河 COCO Park 商业体量约 9.7 万平方米，核心业态为高端零售与首店经济，客群定位为中产及投资客。在星河 COCO Park 建成之前，东悦湾所在板块基础商业配套相对完善，但高端消费场景较为匮乏。

　　距离东悦湾最近的大型商业综合体是 1.5 公里外的万达广场，2 公里外是奥园中环广场，主要定位为社区型商业体。而国际美妆、轻奢品牌、主题餐饮等高端消费，需要前往天河商圈。为了推动星河 COCO Park 的建设，星河采取 “住宅先行、商业跟进” 策略，在 2019 年 - 2022 年集中推售住宅，回笼资金用于 COCO Park 建设。目前，星河 COCO Park 已完成品牌签约，零售区域将于今年年底试运营，餐饮娱乐区预计于 2026 年全面开放。

　　凭借地处南沙正中心，背靠成熟的交通、商业、教育与医疗等综合配套，东悦湾成为了南沙的 “销冠”。首次推盘是在 2020 年 4 月，主要推出 86-140 平方米三至四房洋房，带装修均价 28000 元 / 平方米起;2022 年 8 月，推售二期 11 栋单位，带装修价在 31000-34000 元 / 平方米之间;三个月后，东悦湾三期入市，均价约为 32000 元 / 平方米。

　　据观点新媒体查阅，东悦湾目前累计已获得 14 张预售证，共推出 3904 套住宅，其中已售住宅套数为 2788 套，整体去化率为 71%，在 2022-2024 年连续三年位居南沙销售榜单首位。不过，作为 “南沙销冠” 也面临着烦恼。楼市处于震荡前行阶段，东悦湾新推楼栋面临不小的去化压力。根据预售证信息，东悦湾于 2024 年共推出 566 套住宅，其中已售套数 197 套，去化率仅为 34.8%。