广西柳州征集商品房用作保障房 预计国企刚需项目或成为收购主力

　　近日，柳州市住建部门发布了《关于征集已建成商品房用作保障性住房的公告（2024年第一批）》，本次征集的范围为柳州市区范围（城中区、柳北区、柳南区、鱼峰区、柳江区、阳和工业（北部生态）新区，柳东新区）内已建成未出售的商品房。

　　收购主体为由市人民政府选定的市属国有企业，以合理价格收购房地产企业已建成存量商品房用作配售型和配租型保障性住房。

　　收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。

　　收购房源严格限定为房地产企业已建成未出售的存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书，且房源所属企业资产负债和法律关系清晰。单套建筑面积原则上不超过120平方米，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。

　　那么柳州会有哪些商品房符合条件，并且最有可能被收购转为保障房呢？下面小编也大胆的预测一下，不代表实际收购名单哦！

　　预计国企刚需型项目会成为被收购商品房主力

　　首先，“收购房源严格限定为房地产企业已建成未出售的存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书，且房源所属企业资产负债和法律关系清晰”意味着收购房源必须是现房，并且已完成竣工备案，各项手续齐全，一些所谓的提前交付，实际上并没有完成竣工备案手续的项目就不在此列，有第三方纠纷的项目也不会被列入。

　　当今符合“存量商品房”这个条件的，平台公司手上的房源占了很大一部分。比如轨道集团的文庭新居、温馨雅苑、和悦馨城、雀山佳苑等，城建集团的祥源大地A/B区、观山福邸一期、湖光山舍A区（天山雅筑A区）等，投控集团的中房胜利小区三区、中房美佳等。

　　市属国企在成本控制方面有一定优势，并且不少项目货量比较充足，有利于不同类型的保障房规划。

　　民营房企方面，由于大部分民营房企项目去化周期比较短，符合条件的现房货量并不多，主要集中在一些尾盘。比如柳北区的水天一、龙光·玖悦湾，鱼峰区的荣和千千树，柳江区的东桂·丰泽轩等。有部分现房楼栋在售的鼎华城、建开美好家、荣和公园墅等也有望列入名单。

　　在户型面积方面，征集条件要求“单套建筑面积原则上不超过120平方米”，直接排除掉了很多改善型项目，所以去化遇到一定瓶颈的改善项目还是要立足自己的强势点逐步吸引客户。

　　有一些刚需项目能在建筑面积120㎡以下规划出四房户型，比如荣和旗下的荣和天筑、荣和公园里，它们也有完成竣工备案的现房出售，如果列入征集名单，那么对于提升柳州保障房整体质量很有帮助。

　　征集条件对于区位要求比较模糊，只有“交通便利、配套设施较为齐全”，意味着很多北部生态新区、柳东新区、柳江新城的项目也可能被列入。比如北部生态新区的柳沙馨园，柳东新区的龙光·观山苑，柳江新城的兴佳城等。

　　商品房转为保障房后的问题也需要考虑

　　上层在此前的会议中已明确要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，并明确“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”，今后整个房地产市场必然会走上刚需群体住保障房、改善群体住商品房的双轨制路线。

　　为此，央行准备了规模为3000亿元的保障性住房再贷款，将带动银行贷款5000亿元，政策与资金路线已经明晰。

　　目前全国已有多个城市宣布政府收购商品房用作保障房的计划，这一方面有利于降低商品房库存，另一方面由于商品房的规划、居住品质基本都优于传统的保障房，用商品房来作保障房能极大改善普通群众的生活幸福感。

　　但收购商品房来作保障房还要解决一些问题。

　　首先是价格，收购商品房的价格为“以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”。

　　柳州很多年没有经济适用房申购，目前在售的限价商品房—祥源大地销售均价为4888元/㎡，但是很多符合条件的商品房开发成本已经超过这个数，如果都用作配售型保障房并不现实，估计收购成本较高的商品房变性后会优先转为配租型保障房。

　　配租型保障房在柳州也没有过先例，参考之前公布公租房、保租房租金，比较偏远的杨柳新居、洛维新居、香兰园都是每平方米6块多，位于鱼峰区莲花立交桥旁的柳莲新居每平方米9-11元。规格比较高的精装人才公寓，柳东新区人才公寓7-14元/㎡，柳州市人才公寓7.98元/㎡。

　　预计新一批配租型保障房的租金会根据地段、收购成本以及以往的租赁型保障房等租金价格制定。

　　其次是新一批保障房与原有商品房的规划管理问题，入住保障房的门槛比较低，居住群体的生活理念可能会跟更高价买商品房的群体不同，比如生活产生的噪音、对小区设施的使用等。

　　理想作法是参考一些小区将回迁房与商品房分园区、分栋管理，但是很多转为保障房的商品房本身就是项目原来难以去化的边边角角，项目很难拿出整栋、整个园区的房源来作保障房，这需要有关部门收购与分配房源时多加考虑。

　　此外，商品房业主缴纳的物业费、公共维修基金等费用对于入住保障房的群体来说不一定能接受，比如柳州大部分的高层住宅商品房物业费为1.8-2.3元/㎡·月，而保障房基本在1.2元/㎡·月以下，这需要住建部门、小区物业、社区等合理协调。

　　小结：近几个月来，柳州房地产市场利好政策一波接着一波，收购商品房用作保障房对柳州房地产市场的发展与百姓生活质量的提高都是有利的。我们很期待最终公布的房源名单，也希望有关部门对于政策细节及时优化。