多地加快运用政府专项债回购土地

　　近期，部分地方运用政府专项债回购土地的节奏明显加快。2 月 18 日，佛冈县自然资源局官网发布 2025 年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收回收购价格公示。广东省清远市佛冈县计划运用专项债收回收购 7 宗用地，价格约 2.3 亿元。

　　在此之前，吉林省四平市和湖南湘江新区等地也发布了运用专项债收储的公示信息与征集公告。2 月 14 日，四平市自然资源局公示拟运用专项债收回收购原第一面粉厂、汽配城、四平市天虹纺织厂等 5 宗国有建设用地使用权，收购价格合计约 4.65 亿元。同一天，湖南湘江新区自然资源和规划局发布征集公告，将运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，征集范围涵盖企业无力开发、已供应未动工、进入司法或破产拍卖等多种类型的土地。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期地方政府专项债发行以及运用专项债收储的节奏加快，一方面是贯彻落实财政部、发改委、自然资源部去年 6 月以来发布的关于运用专项债券等支持盘活存量闲置土地的政策要求;另一方面，地方希望通过收储去化土地库存，支持开发商资金链，更好地推进保交付、再拿地以及项目开发建设。

　　分析师指出，近期回购土地力度最大的地区为广东。据中指院不完全统计，截至 2 月 11 日，广东的广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超 160 宗，土地使用面积超 680 万平方米，拟收购价格合计超 350 亿元。其中，惠州拟收购价格超 120 亿元居首位，珠海拟收购价格 66.5 亿元排在第二位。

　　尽管多地公布了土地收储信息，但当前绝大多数城市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速，地方收购存量土地存在多项难点。中指院调研发现，收储面临的 “堵点” 主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素，导致部分地方政府参与积极性不足;收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低;当前收购标的物更集中在地方国企，较难调动其他类型企业的积极性等。

　　李宇嘉称，目前土地库存规模较大，很多年前出让的地块因规划条件不适应新形势、地价下跌或开发商开发能力不足，形成了规模不小的土地库存，这对稳定地价形成压力，既不利于开发商资金链好转和房企风险防范，也不利于项目保交付。

　　不过，用专项债回购土地会从源头上进行去库存、缓解供求关系，有利于稳定房企资金链，稳定行业体量、夯实止跌回稳基础，对商品房市场形成利好。因此，与收储相关的内容将是 2025 年土地及债券市场上一个重要看点。

　　分析人士认为，2025 年专项债资金中，或有不小比例用于土地储备项目和收购存量商品房。中信证券研究报告显示，历史上土储专项债主要发行阶段为 2017 年 7 月至 2019 年 9 月，合计土储专项债发行规模占期间新增专项债发行规模的 35%。2025 年土储专项债重启发行，按照过往发行经验，预计 2025 年土储专项债发行规模在 6000 亿元 - 1 万亿元区间。

　　值得一提的是，北京将发行规模不低的与土储相关的专项债券。2 月 11 日北京市发布的 2025 年第三批政府债券信息披露文件显示，其中专项债券(七至十期)用于土地储备相关项目资金合计约 117 亿，于 2 月 18 日发行。长江证券分析师指出，北京率先发行用于土地储备领域的专项债，首批资金约 117 亿元，占北京已披露新增专项债的比重达 22%，发行期限以 5 年为主(61%)。土储专项债若用于收购存量闲置土地，将有利于增强地方政府和企业资金流动性，化解地产、城投风险。中信证券分析师也表示，专项债资金更多用于土地储备项目，有助于调节土地市场的供需关系，也将更多用于收购存量房，优化保障性住房的供给。