1月土地市场：重点城市引领 溢价率创新高

　　近日，受春节假期影响，土地市场交易规模呈现季节性下滑。然而，在北京、杭州、深圳等城市高溢价地块的有力推动下，2025 年 1 月土地市场平均溢价率达到 8.7%，较上月大幅增加 4.7 个百分点，创下自 2022 年以来的新高。

　　从城市维度来看，重点城市的土地市场热度显著高于全国平均水平。1 月份，重点 30 城平均溢价率飙升至 15.3%，土地热度呈现出 “两头高、中间低” 的独特分布。尽管底价成交地块仍占比 83%，但溢价率在 20% 以上的地块占比也达到了 8%，个别高热地块成功带动了整体溢价率的提升。

　　在拿地房企方面，据 CRIC 梳理，1 月份重点一二线城市的 13 宗高溢价含宅地块中，规模国央企斩获 8 宗，民企则拿下 5 宗，占比近四成。国央企凭借雄厚实力在全国范围内积极竞逐优质地块，而民企则倾向于在本土深耕发展。

　　在供地特征上，土地供应结构持续优化，市场通过 “以质换量” 策略实现了溢价率的攀升。低总价、小体量地块在市场上更受青睐，更容易拍出高溢价。北京、深圳、杭州等地在 1 月纷纷实现土拍 “开门红”。北京海淀两地块分别历经 170 轮和 247 轮激烈报价，最终以高溢价成交;深圳龙岗地块经过 246 轮竞价，溢价率高达 70.37%;杭州多宗地块同样竞争激烈，部分地块溢价率超 60%，甚至诞生了新的单价地王。

　　深入分析高溢价地块发现，其地块条件中的市场竞争压力、配套条件和盈利空间备受拿地企业关注。成都、杭州、南京等地的高溢价地块在地理位置、配套设施或盈利空间等方面均有突出表现。此外，1 月份成交溢价率超 10% 的地块呈现出低总价、小体量和低密度的特征。全国 300 城中，90% 的高溢价地块总价在 5 亿元以内;重点 30 城中，小体量项目更受欢迎，且刚需类项目地块在重点城市中也颇受企业青睐。

　　自 2024 年起，重点城市持续优化土地供应政策，降低平均容积率，严控低质地块入市，推动土地开发向 “精细化、品质化” 转变。2025 年初，在售宅地平均容积率维持在 2.0 以下，低容积率地块占比显著提升。同时，近五成地块总价在 15 亿元以下，“小而美” 地块更契合当前市场需求。

　　总体而言，2025 年 1 月土地市场在重点城市土地市场结构性优化和个别高热地块的双重影响下，溢价率表现亮眼。未来，随着核心城市供地信心的逐步回升以及土地供应结构的持续优化，“低总价、低密度、确定性高” 的地块有望成为市场主流，为土地市场的稳定发展注入新的活力。