0成交！东莞上半年土拍市场遇冷 开发商勒紧裤腰带谨慎拿地

　　原标题：上半年0成交！东莞土拍“历劫”，但转机也来了…

　　去库存大背景下，东莞土地成交量进一步收缩。

　　今年前6个月，东莞全市仅挂牌1宗商品房宅地，即龙湾和谐路东侧地块。但该地块最后遗憾流拍。

　　土地成交减少，意味着土拍收入缩减。但对存量新房而言，则是一次机会。

　　01

　　坏消息，土地成交缩减

　　东莞半年卖地收入挂0

　　2024年的东莞土拍，主打一个透心凉。

　　截至上半年，全市仅挂牌一宗住宅地块，供应量较去年同期下降80%。

　　而且，“独苗”地块虽位于中心城区的万江龙湾优质板块，却依然未成交。

　　梳理近年的土地挂牌及成交数据来看，东莞的土地市场成交规模，已连续4年呈缩减态势。

　　而且，上半年商住地供应量挂零的情况，在过去10年内都未曾出现过。

　　即使是在2017年的供需低潮期，东莞半年也能成交1宗宅地；和去年同期相比，土地供应量也大幅下降八成。

　　今年东莞土地市场0成交的结果，确实是把寒气传递给所有人了。

　　当然，土地市场的寒冬，从全国来看，已是普遍情况。

　　克而瑞数据显示，今年上半年，全国300城经营性土地成交建面为2.97亿平。

　　相比2023年，同比下跌约16%，刷新历史同期低位。

　　整体而言，东莞今年的土拍成绩确实不够出彩，从拍卖启动时间、挂牌成交结果等多方面来看，都呈现延后、下滑状态。

　　下半场已开赛，东莞市场能否扭转颓势尤为值得关注。

　　02

　　库存下降、成交周期缩短

　　新房市场转折点已出现

　　土地成交锐减，一方面是市场环境所致，开发商勒紧裤腰带，自然不敢拿地。

　　另一方面，官方呼吁去库存、消化存量房产，土地供应也随之减少。

　　早在今年4月底，自然资源部就发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

　　《通知》明确：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品宅地出让。

　　东莞虽然未触及“暂停供地”的红线，但存量也不低。

　　根据合富研究院数据显示，截至2024年6月，东莞新房库存面积约428万平，库存面积较去年同期增加16%。

　　虽然新房总库存面积，已较半年前的高位期（440-450万平）下降了约20万平（约4%），但也仍有一定区划压力。

　　按照过去3个月平均去化速度测算，东莞现阶段的存量房，需要24.6个月才能消化完毕。

　　一般来说，房地产的去化周期合理范围是6-18个月左右。而东莞的新房去化周期，已连续13个月高于警戒线。

　　不过，复盘上半年的成交周期变化，我们能明确地看见总库存量下降、去化周期缩短两大转向趋势。

　　这也说明了新房市场已扭转下行趋势，开始止跌回升。

　　03

　　东莞下半年或推9个新盘

　　存量房、旧改盘主导市场

　　面对土地成交量的减少，虽然卖地收入少了，但对市场来说，也还是能抓取一个好消息。

　　土地供应减少，意味着未来一段时间内，新入市的楼盘会越来越少。

　　纯新盘供应减少，对于目前仍在售的存量房而言，后续市场竞争压力不会增加太多，有助于市场整体缓步上行。

　　楼市君大致盘点了一下，下半年，东莞至少有9个纯新项目有望入市，数量相比前两年有大幅缩减。

　　同时，楼市君注意到，即将登场的纯新盘以城市更新项目为主，旧改开发项目有5个，占比过半；

　　而招拍挂开发项目则仅有保利天瓒院、松湖瑧府2盘；

　　剩下的光大天骄国际、宏远雍雅台等项目，则是由开发商存量地块自主重新开发。

　　从产品来看，这批新盘，超半数主打的是高端、改善产品，值得期待。

　　楼市君也已经为大家pick了几个重点项目：

　　1、光大天骄国际：

　　专属于东莞的顶豪，预计第三季度正式开盘

　　光大“天骄”系列暌违多年再出新品，天骄国际，是专属于东莞人的首个顶豪项目，以豪装交标、岭南园林设计及稀有景观资源制胜。

　　光大天骄国际规划有建面约163-350平的大平层产品，其中约163平产品将会在首批推出。

　　目前，项目已开放了位于国贸的城市会客厅，且开始了诚意登记，预计将于第三季度正式开盘。

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　　光大会客厅一开，东莞终于等来自己的顶豪

　　掐指一算，东莞房价破10万/平，时候到了…

　　2、鼎峰源啟：

　　全线大平层，打造黄旗北板块又一顶豪

　　鼎峰源啟，由东莞本土豪宅专家鼎峰打造，其笔下的鼎峰源著曾两次入选中国十大豪宅榜单。今年，鼎峰再次回归，并带来南中国山水生态超豪人居。

　　鼎峰源啟全线规划154席大平层产品（建面约250-285平），可直视虎英公园、黄旗山。

　　项目已于5月1日开放了位于星河城的城市展厅，预计将于第三季度正式开放。

　　3、保利天瓒院

　　CBD新晋豪宅大平层

　　保利以"地王"身份首进CBD（折合楼面价约22504元/平），打造了保利天瓒院。

　　目前项目户型规划信息已曝光，将推出约130-175平的纯改善产品。

　　保利天瓒院享受CBD顶级配套资源，包括距离2号线、广惠城轨等多条轨道线路，以及中心公园、CBD北部学校、万象城等一系列高阶配套设施。

　　总之，随着土拍数量减少，楼市以去库存为主线任务，相应的新盘数量的确会有所减少。

　　但短期内，东莞的供应量是足够的，当前想置业仍有不少优质盘可以选。

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