福州土地市场取消商品住宅限价 有效抑制房价失控

　　原标题：时隔七年，福州土拍取消楼盘限价！附2016控价目标

　　逃不过周期！近日，福州市自然资源和规划局发布了《关于2023年第三次公开出让国有建设用地使用权公告的补充公告》，悄然取消已执行七年的楼盘“限价令”。

　　公告不仅删除“宗地2023-25号、26号商品住宅销售指导均价33000元/㎡”，还删除了“福州市人民政府有权对商品住宅的预售及销售价格进行限制的相关规定。”

　　▎福州悄然取消楼盘限价

　　不再审核购房人资格、取得不动产权证后可上市交易，福州继取消限购、限售后，又做了一个大胆举动：取消商品住宅销售指导均价。

　　根据补充公告：

　　1.公告第七点第2点中“宗地2023-25号、26号商品住宅销售指导均价33000元/平方米，鼓励建设‘立体生态住宅’调整为“宗地2023-25号、26号商品住宅鼓励建设‘立体生态住宅’。

　　2. 删除第七点第4点：“福州市人民政府有权对商品住宅的预售及销售价格进行限制，竞买申请人在提交竞买申请时应出具接受上述要求的承诺函。”

　　3. 删除第七点第5点：“住宅地块商品房销售价格按照以下方式确定：住宅项目底价成交的，商品房备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。”

　　这也意味着，福州已执行七年的楼盘“限价令”名存实亡。

　　▎限价令有效抑制失控的房价

　　事实上，当时限价令的出台，跟市场密切相关。

　　2016年11月，福州市国土局推出15幅土地进行拍卖。拍卖会吸引了万科、保利、恒大、世贸等30多家房企到场，共出让土地530亩，其中8幅地块达到“限价标准”。此次拍卖住宅用地多属于市中心旧城改造地块。

　　其中，位于福州鼓楼区三环路南侧、福飞路以西义井旧屋区改造项目被金辉地产分别以以实际可售楼面价为31662元/平方米、31111元/平方米夺得；位于福州晋安区福马路以南的连潘棚户区改造地块，被中海地产以实际可售楼面价高达29989元/平方米。

　　如此高的楼面价，无形中推动福州房价上涨的预期。面粉贵了，面包当然跟着涨。就在市场几近要失控的时候，“限价令”也成为官方祭出的又一招大旗。

　　2016年11月21日，福州出台第三轮房地产调控举措，其中明确：新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。

　　据悉，当时，福州主城区大大小小分了至少有73个小板块，每个板块都设置备案价调控目标，这也标志着真正意义上的“限价令”正式实施。

　　▎销售指导均价已失去原先意义

　　从2017年开始，福州楼市调控也持续加码，限购、限贷、限价、限售、摇号等轮番上阵。其中，“限价令”是政府抑制房价过快上涨最直接的手段之一。

　　七年时间过去，福州新房市场仍执行商品房价格备案制度。虽然并非做到五城区内所有楼盘备案价格上涨幅度“零增长”，但是，除了个别区域如东二环价格上涨明显外，楼市调控取得相当的成效。

　　而就当下楼市来看，商品住宅销售指导均价似乎已失去原有的意义，“限价令”也到了适时推出历史舞台的时候了。根据克而瑞福建区域发布的数据，今年8月，五区普通住宅供应量下滑至近一年最低位，成交量环比小幅下滑，依旧低位徘徊，连续5个月下滑，成交均价在高端项目备案带动下高位运行。

　　实际认购方面，8月五区认购523套，总认购量环比下滑6%，同比下滑23%。虽然，8月份，国贸天琴樾、建发璞云等个别项目认购表现较好，售价也较高，但是，整体市场来看，实际售价能达到销售指导均价的楼盘已不多，福州楼市绝大部分楼盘都有相应的折扣。

　　即便如此，“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，只是官方接下来拍地过程中，可能不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称，“楼市干预手段陆续退出，现在开发商可以自行决定价格，企业操盘自由度也更强。”