上海今年首场土拍圆满落幕 19宗涉宅地块成交总价超518亿元

　　原标题：19幅宅地,揽金超518亿元!上海首轮土拍“杀疯”了!

　　4月18日-21日，为期四天的上海首轮集中供地落下帷幕，结果大家都知道了：

　　19幅涉宅地块

　　15幅溢价成交

　　总出让面积约94.4万㎡

　　成交总价超518亿元

　　平均溢价率约5.38%

　　相比其他热点城市，上海年内首轮供地姗姗来迟，但开拍前已有近50家房企报名，入局阵容强大。而上海土地市场官方直播通道在开拍前就显示“瘫痪”，提示观看人数已超上限，从侧面也反映了今年上海首轮集中供地的火热。

　　更让外界意想不到的是，本轮土拍多幅地块现场竞价环节出现突发状况，比如竞买人资格核验中发现营业执照经营范围审核不通过，一次性书面报价环节有竞买人报价输错，导致拍地时间延长，一度等到晚间才揭晓最终结果。好在最后一个交易日，官方在书面报价环节规则方面很快做出了相应调整。

　　本轮土拍房企参与热情之高，与地块供应数量少及地块本身优质不无关系。

　　相比于2022年上海首批次一次性挂出40幅地块，2023年首批供地数量大幅减少，但不乏很多优质地块，可以称为“少而精”。

　　上述地块主要分布在浦东、静安、徐汇、闵行、普陀、嘉定、青浦、松江、宝山、奉贤、金山等区域，其中不乏徐泾、莘庄、周浦、田林、桃浦、大场等热点置业区域。虽然不少地块本身体量很小，但因为所处地段位置及周边新房供应稀缺，未来开盘去化基本毫无压力。

　　拿地排行榜TOP5出炉

　　从拿地总价排行榜看，闵行区梅陇社区地块为本次土拍中成交总金额最高的，总价近75.5亿元，由中铁建&万科联合体竞得。建发&保利置业联合体拿下的青浦区盈浦街道“巨无霸”地块，成交总价70.256亿元排名第二；保利发展竞得的宝山区大场地块以总价48.874亿元排名第三。

　　楼面价排名方面，中铁置业拿下的徐汇区田林地块楼板价最高，达到85505元/㎡，该地块房地联动价13.1万/㎡，直逼徐汇滨江，也是本轮所有地块中最高的一幅。排名第二的是越秀所竞得的静安中兴社区地块，楼面价约6.8万/㎡，联动价定为12.1万/㎡。再其次是闵行莘庄两幅地块，楼面价均在4.8万/㎡以上，未来开盘指导价均为8万/㎡。

　　另外，部分成交楼面价相对“温和”的项目，比如松江新城万科项目、青浦新城建发&保利置业项目、嘉定江桥龙湖项目等，因为都是含商办的综合用地，因此拉低了其整体楼面价。

　　溢价率方面，本轮土拍共15幅地块出现溢价成交，且基本都“触顶”进入一次性书面报价环节。溢价率前三名分别为：奉贤西渡地块溢价率9.67%、普陀桃浦地块9.51%、宝山大场地块溢价率9.47%。

　　央国企、混合制房企拿地继续霸榜

　　在本轮上海土拍中，央企、国企以及混合制房企依然是抢地主角。

　　由于上海本轮集中供地数量较少，房企报名热情高涨，通过广撒网，或者联合报名，以此提高“中签率”。其中，招商、越秀、国贸、建发、华发、华润、保利发展、大华、中铁建、万科报名地块数量都在10幅以上。最为抢手的是闵行莘庄和青浦西虹桥，4幅地块意向房企都在20家以上。

　　据搜狐焦点统计，在本轮上海土拍中，招商、保利、万科、金地、中铁建、象屿各成功竞得2幅地块，拿地数量领衔。其中多幅是与友商联合拿地。

　　备受外界关注的万科、华润、中海，终于回归上海公开拿地，是本轮土拍一大看点。

　　其中，万科顺利竞得2幅地块，全口径成交总金额约113.3亿元，成为大赢家，其一是与中铁建联合竞得闵行梅陇纯宅地，另外底价拿下松江新城一幅商住混合用地，松江印象城二期板上钉钉。华润单枪匹马成功击退其他12组竞买人，竞得西虹桥小涞港西侧52-20地块。中海，虽然也有报名数幅地块，但最终空手而归。

　　建发、华发、越秀、浙江交投、南昌市政等“不差钱”的地方国企，在本轮土拍中也有所斩获，独自或联合拿下一幅地块。而上海本土国企也有上海建工、中华企业成功拿地，分食闵行莘庄两幅热门地块。

　　作为混合制房企代表，金地此番收获颇丰。从前期流传出的地块报名情况看，金地大概报名了5幅，在数量上虽然不及招商、华润、保利等头部央企，但报名地块针对性极强，且运气上佳，在嘉定菊园和嘉定徐行两幅地块上成功胜出，精准拿下两幅地块，成交总金额约40亿元。

　　民企方面，仅龙湖、天和两家在熟悉的板块各成功竞得一幅宅地。龙湖再次回归嘉定江桥，在龙湖天璞附近拿下一幅优质商住地块；天和选择继续深耕奉贤金汇，拿下天和前滩时代北侧一幅商住地块。

　　虽然在官方直播画面中看到竞买人桌上摆着橙子和香蕉，寓意“成交”，但僧多粥少，幸运者毕竟是少数，“陪跑”的房企自然也有不少。国贸、大华、葛洲坝、大家、华侨城等房企，虽然报名不少，但最终都没能如愿成功拿地。

　　搜狐焦点还关注到，在房企联合体方面，同样出现了很多熟悉的组合，比如招商&象屿、保利发展&上海建工、南昌市政&招商蛇口，在上海已成功开发过项目，此番再次合作，说明二者磨合不错，再次联合拿地有利于双方业绩提升。

　　徐泾奔7万，房地联动价出现上涨

　　据搜狐焦点统计，除去2幅地块暂未明确住宅套数下限之外，本轮其余17幅涉宅用地未来将为上海新房市场供应超15000套房源。

　　新房供应量最大的是建发&保利置业拿下的青浦盈浦街道地块，8个子地块打包，未来可至少供应2840套住宅；另外，闵行梅陇、宝山大场、奉贤西渡、嘉定菊园四幅地块住宅供应均在千套以上。

　　19幅地块中，房地联动价超10万/㎡+的地块仅2幅，其余地块则普遍集中在5-8万/㎡之间。按往年规律，这批地块预计最快将于今年底入市。

　　值得关注的是，本轮土拍供应不少地块房地联动价出现上涨，田林、徐泾、江桥、周浦、大场、金汇等多个板块联动价均有不同程度涨幅。

　　本轮土拍首个交易日，中铁置业拿下田林迷你纯宅地，仅供应227套住宅，房地联动价13.1万/㎡，为本轮上海土拍价格最高的一幅地块。虽然位于田林街道，但这个价格已经直逼徐汇滨江，去年招商与香港置地以及徐汇城投拿下的徐汇滨江项目同样也是这个价格。而田林多年没有宅地出让，板块内暂无新房供应，价格也比之前的鑫耀中城高出不少，涨幅相对较高，因此被众多房企盯上。

　　保利48.87亿拿下宝山大场纯宅地，房地联动价6.3万/㎡。地块东侧靠近大华朗香公园映，2022年入市均价约5.7万/㎡。相比之下，大场6.3万/㎡的联动价涨幅明显。

　　华润竞得的青浦西虹桥小涞港西侧52-20地块，房地联动价6.95万/m²，让徐泾房价大有冲“7”之势，比起附近的虹桥璀璨时代上涨约10%。不过，这个价格跟项目产品有很大关系，华润地块容积率1.2，大概率会打造多层洋房、叠拼产品，因此价格相对较高。

　　业内人士认为，房地联动价出现上涨苗头，不少区域板块“限价”开了口子，相当于直接提高了房企开发项目的利润空间，同时也为周边在售新盘项目“逼定”购房客户提供了契机。

　　2023上海首轮土拍战果明细