一楼盘备案价1.47万开发商卖7000，大幅降价是扰乱市场吗？

　　原标题：一楼盘备案价1.47万，开发商卖7000？当地房管局：降价是市场行为，置业顾问：备案价已下调到9000多

　　“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录。”

　　5月以来，多个平台都能看到中介对惠州市大亚湾区这个楼盘的推荐，理由也相当一致。

　　“目前低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。”

　　5月16日上午，大亚湾区澳头安顺四路7号海伦堡·臻悦府项目置业顾问刘正凡向《每日经济新闻》记者介绍了项目具体情况。

　　惠州本地媒体惠民之家数据显示，臻悦府备案均价为14741元/平方米，就算按7200元/平方米较高价计算，那也相当于该楼盘价格直接打5折。

　　不过项目工作人员表达了不一样的口径：“目前已经下调了备案价，降到了现在的9000-10000元/平方米。”

　　换言之，如果以售价与最新备案价进行对比，并没有所谓的5折这么夸张。

　　对此，记者先电话咨询了惠州市住建局房管科，对方表示因项目在大亚湾，建议向大亚湾房管局了解情况。随后记者拨通大亚湾区房管局电话咨询项目情况，工作人员表示：“房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”

惠州某在建楼盘每经记者 陈荣浩 摄

　　惊现5折房源？

　　工作人员称“已下调备案价”

　　臻悦府距离深圳坪山约20公里，开车到深圳福田约1个小时，此次在售的为1-2栋住宅，户型建面约77/86/87/98/99/100平方米。

　　记者在惠民之家查询了解到，臻悦府开发商为惠州市广汇丰置业有限公司，备案均价为14741元/平方米，总户数825户。

　　目前在售的臻悦府1栋共计150套房源，147套可售，3套为非可售（保障性住房）。最低备案价为顶层26楼，备案单价为13511元/平方米，得房率约80%。

　　而5月以来，不少房产中介对该楼盘展开了新一轮宣传，“48折”“6字头”“人气爆款”“火热抢藏”等字眼频现。

来源：房产中介朋友圈

　　据大亚湾房产中介陈平介绍，“这个楼盘单价最低6600+元/平方米，不过是低楼层，算下来相当于打了4.8折。”

　　在陈平看来，开发商是否愿意让利，跟他们的成本价有很大关系。“折扣只是表象。通常来说备案价高，折扣就可以更低；备案价低，折扣就没那么大。”

　　“这个项目的开发商是海伦堡，如果你担心民营房企会存在交付顾虑，也可以选择附近的央国企，也是准现房，7折左右，也是六七千元的单价。”陈平提到，现在想在惠州选择折扣较大的楼盘相对容易，“很多都是6折，8折再送两成首付的，折后6500元-15000元/平方米都有。”

　　而对于市场担心的交楼、备案等问题，刘正凡解释称，“目前房子1栋到8栋都已经全部封顶，外立面也已经基本做好。1栋是毛坯交付，所以基本是准现房了，不存在难交付的问题。另一个就是备案，1栋我们已经重新去房管局备案过了，价格在9000-10000元/平方米的样子，所以现在单价卖7000多元是合规的。而且现在合同都是由房管局那边出的，可以直接备案。”

　　对于置业顾问口中提到的重新备案，记者多次登录大亚湾房管局预售查询网站查询，但始终显示登录异常，而惠民之家网站显示臻悦府的备案价仍为14741元/平方米。

　　“降价让利”成效递减

　　房企“让利”促销，在惠州房地产市场并非个例。

　　正如陈平所说，“推出特价房、赠送停车位、购物券的楼盘比比皆是，目前在市场上能找到较多6-8折的房源。”

　　记者注意到，早在4月底，惠州部分片区还出台了相关刺激楼市成交的政策。比如，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%；对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至8折，具体折扣点数以双方买卖合同签约为准。

　　市场层面，5月以来，惠州的开发商也使出花式营销手段。如梵高的花园部分产品8.5折优惠；中骏·雍景府最高立减61万元，相当于6.2折；金悦华府，推出单价8xxx元/平方米优惠，还送40年车位的使用权。

　　房企的“让利”行为，也在一定程度上使得惠州楼市成交有所回升。

　　据克而瑞，4月惠州商品住宅56个项目供应超百万平方米，共9850套，环比持续上涨62.5％，但与去年同期相比下降9.5％；网签共5425套，环比下降36.1％，但同比上涨53.3％。

来源：克而瑞

　　从供应情况来看，惠州楼市今年3月以来供应量开始出现显著上涨。

　　据乐有家，4月全市新增供应高达8563套，环比大涨72%。

　　目前，惠州整体网签均价为13542元/平方米，成交均价排名前三的片区分别为大亚湾片区、惠阳区和惠城区，成交均价为17179元/平方米、14861元/平方米和13418元/平方米。

来源：惠州合纵联行

　　此外，目前惠州整体上也呈现出去化周期较长的特点。据惠州合纵联行数据，目前惠州的库存量为1727.4万平方米，去化周期约34.2月。其中，库存量最大的正是大亚湾片区，达336.3万平方米。

　　5月16日下午，美联物业华南战略董事总经理江少杰接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，“目前在惠州‘降价让利’是开发商的重要营销手段，也较为常见，跟开发商卖房的迫切度有关。但在市场环境不算特别好，经济环境仍在恢复的时间点，‘降价让利’的成效开始递减。目前大亚湾的成交均价在1.5万-1.7万元/平方米，像臻悦府这类卖7000+元/平方米的，已经算片区里比较低的价格了。”

　　（应受访者要求，文中刘正凡、陈平为化名）