烂尾楼业主可申请退款开始执行 解决商品房已售逾期难交付问题

　　原标题：重磅!最高法支持烂尾楼业主退款,现已执行!

　　4月22日消息，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了三点原则：

　　一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

　　在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　整篇批复共分为三条，其中最重要的是第二和第三条。

　　翻译成简单的话就是，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。

　　原来的烂尾房，如果业主要求退款，开发商还钱的时候只能作为一般债权，排在各种优先债权以后（比如建设工程优先权/银行抵押债权等），楼盘一清理，发现资不抵债，业主因为是最后拿钱的，结局可能是房子没了，钱也没拿到。

　　而如今，有了最高法印发的解释：购房者可以不要房子，参与楼盘清理分配的时候，直接排在前面，清偿率大大提高，可以说是解决了许多购房者燃眉之急。

　　总而言之，未来，购房者的权益是在银行和开发商股东之前的，这是最高法的解释。

　　最后，根据这个条款，也会对房地产市场造成影响，因为这个条款实施后，银行对开发商的贷款，肯定会愈发慎重。

　　一旦开发商有任何风吹草动，银行受到的经济损失，将会倍数高于从前。

　　而给开放商贷款，银行也必将保证项目的顺利施工及交房，因为只有这样，银行才能顺利的保障自身权益。

　　总而言之，这个条款无论是对于市场还是购房者都是好事，银行加强了监督风险，房企需要更细致化的经营，而购房者则有了法律的保护。