建筑新规发布:新房使用面积或将缩水 购房成本可能有所增加

　　原标题：刚刚官宣,新房使用面积又要缩水了……

　　住建部的新规定又冲上热搜。

　　3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施。

　　其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。

　　有的网友表示，外墙面层要计入建筑面积，让房子的公摊面积增加，得房率下降。

　　更有业内人士表示，对购房者来说，可能购房成本会有所增加。

　　那按照新规，公摊面积增加，新房得房率会进一步降低吗？新规对购房者会造成哪些影响？

　　01/

　　新规定

　　到底说了个啥

　　先来聊聊《民用建筑通用规范》具体有哪些说明：

　　“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”

　　也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。

　　所以只要是外围的结构都要算作建筑面积了？

　　不少网友表示外墙也算面积了，那公摊铁定增加：

也有网友把矛头对准公摊：

　　不过有相关媒体从住建部获悉，这些说法是误读，官方媒体也出来辟谣：

　　简单的说，这个新标准是建筑规范，不是测绘规范。

　　建筑面积是不涉及公摊面积，测绘面积是涉及公摊面积。

　　建筑面积是建筑标准，要求建筑设计达标 。测绘面积是向购房人收钱标准，涉及公摊面积。

　　但官方的辟谣，好像也并不清晰：

　　未来各地修改房屋测绘规范时，有可能会参考住建部的《民用建筑通用规范》进一步影响如何，目前还不确定。

　　那么，住建部执行新规目的是什么呢？未来会对购房人有啥影响？为啥要执行新规呢？

　　02/

　　新规对购房者

　　可能会造成哪些影响？

　　那么住建部为啥要执行新规呢？

　　其实除了近日开始正式实施的《民用建筑通用规范》，去年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》公开征求意见，这份标准对2013年版本的《建筑工程建筑面积计算规范》进行了修订。

　　对于建筑面积计算的表述与最新的《民用建筑通用规范》保持了一致，即“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。

　　由此可见，住建部已在两份新规中统一启用新的建筑面积计算规范，直接目的就是统一与规范标准。

　　咱们刚才说了，建筑规范不是测绘规范，但是未来各地测绘可能会参考这份新规。

　　那么针对购房人会产生哪些具体的影响呢？血拼哥的猜测有三：

　　首先，购房成本可能会有所增加，这也是大家最关注的问题。

　　新规外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变。

　　羊毛依旧要出在羊身上，这是不便的基本逻辑。

　　如果买和以前同样套内面积的房子，很有可能需要花更多钱。

　　其次，公摊面积可能会增大，相应的套内面积可能会缩小。

　　一套建筑面积为100平方米的房子，按照国家规定：

　　11层以下的房子公摊率在7%-16%左右，12层以上公摊率在14%-24%左右，公摊面积7-24平方米，实际套内面积在76-93平方米。

　　如果，将外墙面层计入建筑面积，肯定会影响套内面积。

　　不过商品房面层厚度一般为20mm左右，其中产生的差距可能很小。

　　最后，新规的落实也有利于提升房屋质量。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表：

　　新规还需要住建部门给出具体的解释，因为建筑面积的确认最终要以住建部门的测绘为准。

　　新规主要目的可能还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。

　　从建筑全生命周期管理角度来说，如果外墙计入房屋面积的话，对这外墙的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。

　　03/

　　公摊面积

　　能不能取消？

　　买房人，最关心的莫过于得房率了。

　　近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断，取消公摊是老百姓的迫切诉求。

　　2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。

　　取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

　　2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

　　中国香港被认为是“公摊”的发源地。

　　中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。

　　从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。

　　也有专家认为，关于公摊面积，如果开发商能够实现公开公示，并且真实用到购房者生活居住本身，没有私自盈利，就是合理的公摊，没必要取消。

　　从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。

　　还有人说“取消公摊”，意味着公摊面积不纳入房价，那么公摊部分的支出势必会推给开发商。

　　开发商为了降低开发成本，可能会对公共部分的建设及规划在合理的范围内降低要求。

　　这也会影响到购房者的权利，它或许会造成电梯间狭小、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

　　那么，你赞成取消公摊吗？