拿地将近5年 西安的南洋公馆项目终于要亮相了

　　原标题：拿地将近5年，西安这个项目终于要亮相了!

　　拿地将近5年时间的南洋公馆项目终于要亮相了。

　　而在过去5年时间里，整个沣西新城的发展、楼市的行情已经发生了非常大的变化。

　　南洋公馆，有失去的机会，也有迎来新的机遇。

　　如今，重磅规划与措施的出台，让中国西部科技创新港板块，迎来了更大的想象空间。

　　拿地将近5年，终于亮相

　　时间要追溯到2019年底。

　　2019年12月19日，位于西咸新区沣西新城的XXFX-CXG01-04地块进行公开拍卖。

　　这块地的位置在沣西新城精勤路以北、临渭路以东、学镇东路以南、学镇环路以西(备注：路名为原名)，面积为115.8亩，土地用途为住宅兼容商业用地，容积率大于等于1.8小于等于2.2.建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%。

　　按照当时的规定，该地块采用异地集中配建租赁型保障房，竞得者需要按照建面5%的比例、8000元/㎡的标准缴纳异地配建费。该地块内还需要配建一所不少于6班、用地面积不少于2700平方米的幼儿园，以及不小于1700平方米社区综合服务用房。

　　这块土地的挂牌起始价为46323万元，经过102轮竞价，该地块被西安沣谷发展有限公司(2020年5月名称变更为西安沣东新城沣谷发展有限公司)以97323万元摘得，溢价率110%，折合地价840万元/亩，楼面地价5730元/㎡。

　　加上保障房异地配建费、幼儿园建设成本等之后，该地块的楼面地价保守估计会在6100元/㎡以上。

　　在当时摘地时，西安沣东新城沣谷发展有限公司属于沣东地产的全资子公司。

　　2023年12月，沣东地产在西安沣东新城沣谷发展有限公司中的持股比例下降到了10%，另外90%的股份则转让给了金湾地产集团。

　　实际上，不管是之前作为沣东地产的全资子公司，还是如今作为金湾地产集团控股的子公司，西安沣东新城沣谷发展有限公司都属于国企性质。

　　5730元/㎡的楼面地价，与后来中交、中旅拿地楼面地价万元左右，华润拿地楼面地价1.25万元/㎡相比，如今看起来是比较划算的，但在当时的沣西新城，则刷新了沣西的楼面地价。

　　如今，距离西安沣谷发展拿地将近5年之后，这个项目在近日才以南洋公馆的案名开始正式释放信息。

　　约125㎡户型

　　约143㎡户型

　　约168㎡户型

　　根据目前已经公开的信息，南洋公馆规划了22栋小高层，主力户型面积约125㎡、143㎡、168㎡、200㎡，采用“第四代住宅”设计。

　　其中，项目最北侧沿着渭河的4栋楼，楼栋进行了建筑转体，由此实现了河景景观视野最大化，同时也实现了第二排楼栋拥有了河景。

　　从已曝光的户型来看，约125㎡的户型奇数层露台在南向次卧外、偶数层露台在南向主卧外，约143㎡的户型奇数层露台在南向次卧外与阳台拉通、偶数层露台在南向主卧外与阳台拉通，约168㎡的户型则为边厅设计，露台在客厅侧面。

　　失去与机遇

　　拿地将近5年才亮相，这对于南洋公馆而言，有失去的机会，也有迎来新的机遇。

　　之所以说失去了一些机会，主要指的是项目拿地后的2020年至2021年上半年，正是沣西新城楼市最火爆的时候，房价不断上涨的同时，各项目销售情况也不错，当时沣西的房价已经卖到了2万元/㎡以上，也别是华润1.25万元/㎡楼面地价拿地之后，大家对沣西的房价有了更高的预期。

　　如果当时拿地之后南洋公馆迅速亮相、入市销售，那么刚好可以抓住那波市场行情，实现溢价的同时带来快速去化。

　　但是，现实中没有如果。

　　2021年下半年开始，沣西楼市急剧降温，即使是万科、龙湖、华润、中交、中旅等大牌开发商，也无法改变沣西市场降温的事实。

　　今天的沣西市场，已经与2020年的市场没法相比。

　　从这个角度来讲，南洋公馆错过了一定的机会。

　　对于南洋公馆来讲，目前的机遇在于中国西部科技创新港片区发展的逐步成熟，以及优质教育资源。

　　2019年9月，西安交通大学2019级研究生开学典礼在中国西部科技创新港举行，这标志着中国西部科技创新港正式投入使用。

　　在过去5年时间里，中国西部科技创新港迎来更多人才工作生活的同时，区域内的配套也不断成熟，包括地铁5号线2020年底通车、高科一路跨渭河大桥2023年建成通车、配套的小学和中学投用等等。

　　同时，按照2024年沣西新城学区划分，南洋公馆小区学区为沣西新城创新港小学（创新港西安交通大学附属小学）、初中学区为西安市创新港中学（创新港西安交通大学附属中学）-初中部，这对于南洋公馆来讲，无疑是一个重磅利好。

　　优质的学区，再加上项目所拥有的生态资源，使得项目形成了一定的竞争力。

　　南洋公馆目前可以对标的是今年入市的纯新盘中国铁建西派澜廷，两个项目同处创新港板块，最大卖点也都是学区。

　　中国铁建西派澜廷是去年12月份拿地，今年7月初首开，拿地7个月开盘。当时拿地楼面地价为5445元/㎡，房价1.4万元/㎡左右。

　　相对来讲，南洋公馆的土地成本要更高一些，楼面地价成本“6000+”，再加上拿地将近5年时间的资金成本，实际楼面地价成本要更高一些，应该在7500元/㎡左右了。

　　在此背景之下，南洋公馆在售价层面如何与中国铁建西派澜廷竞争，这是一个考验。

　　创新港站在新的起点之上

　　当然，站在2024年8月，南洋公馆所处的中国西部科技创新港板块，还迎来了一个新的机遇。

　　今年7月份《西安市人民政府办公厅关于印发支持中国西部科技创新港打造教育科技人才一体化发展示范区若干措施的通知》正式发布。

　　这份《通知》一发布，立马再次让创新港板块沸腾。

　　《通知》中明确支持创新港加强原始创新和高质量科技供给、支持企业深化校企合作加强产学研融通创新、支持校地协同引导创新要素加速聚集创新港，出台了16条具体措施，涉及到资金、人才、体制机制、产业布局、用地保障、配套服务等方面，支持中国西部科技创新港打造教育科技人才一体化发展示范区。

　　毫无疑问，这里将会成为整个中国西部的产学研高地。

　　更为重要的是，在这里西安交通大学并不是孤立存在的，西工大翱翔小镇、中国西部先进核能技术研究院(西安交大与中国核工业集团共建)、三一西部智能制造中心、秦川高档工业母机创新基地、陕投半导体产业基地、西安理工大学科创城等也已经或者即将落户这个片区。

　　在这片土地上，将真正实现将陕西的科教资源优势转化为经济发展优势。在一系列措施如果能够真正落地实施，将使得这个板块的潜力，不亚于目前热炒的高新CID、港务区。

　　而目前除了中国铁建西派澜廷、南洋公馆之外，陕西展霆房地产开发有限公司2023年3月份在创新港片区拿地4宗将近200亩，楼面地价5100元/㎡左右。

　　从这个中国西部科技创新港打造教育科技人才一体化发展示范区的土地用途来看，以科研用地、工业用地、商业/商务用地为主，住宅用地很少，这进一步说明这个片区住宅的的价值和稀缺性。