华为拿下上海朱家角6宗宅地 拟用于建设华为人才公寓项目二期

　　原标题：重磅！华为再次在朱家角成功拿地，规划建华为人才公寓

　　近日，青浦区朱家角镇复兴路西侧34-06、36-07、38-02及地下空间以及淀帆路、俊晖路部分地下空间（保障性租赁住房）相关国有土地使用权协议出让公示发布。

　　复兴路西侧34-06、36-07、38-02地块区位图

　　本次协议出让的朱家角镇复兴路西侧34-06、36-07、38-02等地块位于沪青平公路与复兴路交汇处西南。

　　包括这次协议出让地块在内，这里的滨湖片区（QPC1-0001）单元33、34、36、38、39街坊此前均已明确为华为人才公寓意向用地（下文简称“华为人才公寓二期”）。

　　主体认定的批复截图

　　早在今年2月，《关于青浦区朱家角镇复兴路西侧33-05、34-01、34-06、36-07、38-02、39-05保障性租赁住房建设主体认定的批复》，该批复内容显示，原则同意由华为技术有限公司作为朱家角镇复兴路西侧33-05、34-01、34-06、36-07、38-02、39-05地块保障性租赁住房的开发建设主体和运营主体，请加强对开发主体的督促指导，加快项目建设进度。

　　这次协议出让的34-06、36-07、38-02地块是该片区6幅保障性租赁住房用地之一。根据已公示的片区规划显示，其中34-06地块：用地面积84277平方米，容积率1.6，限高50米，规划住宅套数下限1348套；36-07地块：用地面积35324平方米，容积率1.6，限高50米，规划住宅套数下限565套；38-02地块：用地面积52452平方米，容积率1.6，限高50米，规划住宅套数下限812套。

　　经梳理发现，这次是“华为人才公寓二期”的第三次协议出让。

　　复兴路西侧33-05、34-01地块协议出让公示

　　今年3月，青浦区朱家角镇复兴路西侧33-05、34-01地块（保障性租赁住房）协议出让。

　　同年3月，青浦区朱家角镇复兴路西侧39-05地块（保障性租赁住房）协议出让。

　　这意味着朱家角镇复兴路西侧6幅保障性租赁住房用地，即“华为人才公寓二期”已全部完成协议出让，受让单位均为华为技术有限公司。

　　而在“华为人才公寓二期”沪青平公路北侧也是华为人才公寓用地。

　　2020年朱家角华为人才公寓摘地汇总表

　　2020年1月，华为以17.38亿元摘得位于朱家角镇复兴路与沪青平公路西北的3幅租赁住房用地打包地块（下文简称“华为人才公寓一期”）。3幅地块分别是复兴路以西22b-05、22c-01地块，复兴路以西23a-02、23b-01、23c-04地块和复兴路以西25a-04、25b-01、25c-05、25d-01地块（详见汇总表及下方配套）。

　　朱家角华为人才公寓一、二期区位图

　　不过，“华为人才公寓一期”采用的是公开挂牌方式出让，而二期采用的是协议出让。

　　那么，什么类型的国有土地可以通过协议出让取得呢？

　　根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》。以下几种情形可以通过协议方式出让：

　　（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一个意向用地者的（如教育、医疗、供电用地等）。

　　（二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（如原划拨土地使用权人申请改变用地性质、改变规划条件等情况）。

　　（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（如已购公有住房所占划拨土地因分散登记时房屋已转让的，土地使用权可以申请协议出让给现有房屋使用权人）。

　　（四）出让的国有建设用地使用权人申请续期，可以采用协议方式。（如已出让土地在符合相关规划的情况下申请改变用途、或使用权到期后申请延期的情况）。

　　（五）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

　　显然滨湖片区（QPC1-0001）单元33、34、36、38、39街坊（保障性租赁住房）应该属于第一类，这次选择协议出让的原因估计还与华为项目时间紧迫有关。因为按年度计划，华为基地将于明年6月左右全面竣工，届时大批华为员工将入驻基地，伴随而来的住房问题是当务之急。

　　另外，相关文件规定协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　本次协议出让价格可能是公示网站原因未显示。

　　但“华为人才公寓二期”前两次协议出让价格都有，我们来看一下：

　　复兴路西侧33-05、34-01地块出让面积：11.55公顷，成交价：48520万元

　　复兴路西侧39-05地块出让面积：2.15公顷，成交价：9045万元。

　　折合约280万元/亩。

　　2020年摘地的“华为人才公寓一期”：

　　总出让面积约41.38公顷，成交价约173782万元（底价成交）

　　折合约280万元/亩。

　　也就是说时隔三年华为再次朱家角拿地，单价还是三年前的价格，一分不涨，这也足见当地政府对华为招商的诚意。

　　如果据此以280万元/亩推算，那么本次复兴路西侧34-06、36-07、38-02等地块的成交价约在72262万元左右（出让面积约17.21公顷）。

　　那么“华为人才公寓二期”总成交价约129827万元左右（仅供参考）。

　　出让总面积约30.91公顷，规划人才公寓套数为4915套。套型面积 70 平方米以下户型住房建筑面积占总项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。

　　西岑华为人才公寓用地区位图

　　截止目前，华为在青浦共拥有三处人才公寓用地，除了上面提到的朱家角2处华为人才公寓用地外。2021年11月，华为以4.6亿元摘得西岑华为研发基地西侧的6宗打包地块，用地面积为13.33公顷，与“朱家角华为人才公寓一期”一样采用了公开挂牌方式。