成都二手新增房客源量回落 预计后市成交活跃度走稳

　　原标题：2023年4月成都住宅市场月报

　　01 宏观环境

　　经济复苏超预期，政策支持趋谨慎

　　（一）经济数据表现超预期，成都排名十强城市第6位

　　2023年1季度经济数据超预期，GDP达到4.5%，成都一季度GDP增速5.3%，高于全国，但在消费、投资、进出口方面均落后全国。当前我国经济仍然面临较大不确定性，国际环境复杂、国内消费仍然偏弱、民间投资不强等。

　　表：2023年1季度全国/成都重点经济指标

来源：贝壳研究院成都分院整理

　　经济数据的亮眼表现，政策环境趋谨慎。基于1季度数据表现，4月28日中央政治局会议提出，增长好于预期、“三重压力”缓解。一方面，房地产快速修复、房价企稳回升的预期占据主流，另一方面，鉴于全国房地产销售量价数据有所回落，中央继续强调“房住不炒、因城施策、三保（保交楼、保民生、保稳定）”。

　　图：2023年全国/中央重要表态及政策信号

来源：贝壳研究院成都分院整理

　　因城施策，重点城市的非核心区政策有所开口。相比三四线城市，一线与强二线城市量价表现更为稳健，政策态度也非常谨慎，“房住不炒”仍是基本框架。

　　图：70个大中城市二手及新建商品住宅价销售格环比指数

　　数据来源：国家统计局

（二）利率趋稳，贷款购房比例维持在较高水平

　　2023年4月，成都首套房贷利率4.10%、二套房利率4.90%，连续4个月维持不变。贷款购房意愿度与2021年初持平，略低于2020年。

　　图：成都贝壳主流房贷利率与贷款单占比

　　数据来源：贝壳研究院

　　4月，19个一线与新一线城市，仅沈阳首套房利率下调，其他城市均与3月保持一致。目前，多地房贷利率已达央行规定下限，首套房利率低于4%的城市共5个，分别是：郑州、沈阳、天津、武汉、大连。

　　02 成交量价

　　住房消费整体回到正常水平

　　（一）二手呈季节性回落，新房企稳

　　二手房成交量季节性回调，新房认购量环比企稳。根据贝壳研究院成都分院数据预测， 2023年4月成都二手交易量环比下滑，与往年同期降幅基本持平；新房认购量环比基本持平。结构方面，新房交易份额回升，略低于二手。

　　市场已走出近一年半的低谷，一二手交易总量接近2020年和2021年同期。

　　图 ：2019 年至今成都一二手住宅市场月度交易量（预估）

数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据

　　5+2区域修复程度较高。以累计同比为例，区域二手成交量累计同比增长幅度由低到高依次为：主城[1]、远郊、高新、近郊、天府。区域新房认购量累计同比增长幅度由低到高依次为：天府、远郊、近郊、主城、高新。

　　图：各圈层一二手交易量累计同比

数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据

　　（二）均价呈现结构性上涨

　　在5+2区域修复更快的背景下，整体均价呈现结构性上涨。

　　图：2019年至今成都一二手住宅交易均价

数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据

　　03 供需分析

　　供求不均衡，是修复持续性存疑的根因

　　（一）二手库存持续高位，需求分化加剧

　　4月，二手库存房源量再次突破新高。2021年下半年至今，二手市场出现3次库存快速上行期，分别由市场下行（2021.8-2022.5）、限售政策年限缩短（2022.6-2022.7）、置换需求放量（2023.2-2023.4）驱动。

　　图：贝壳平台二手库存、新增与成交房源走势

数据来源：贝壳研究院成都分院

　　老房置换需求变得更活跃。观察第③阶段对应的2023年2月至4月期间，10年以上的房源新增占比显著升高，这表明，房龄较老的房源的置换需求正在加速增长。

　　图：二手新增房源年限分布

数据来源：贝壳研究院成都分院

　　另一方面，购房者需求分化却在加剧，首先是区域偏好向核心城区集中。2023年4月，5+2区域保持了今年以来较高的成交占比，近郊交易热度则在3-4月出现更大幅度的下降。

　　图：二手客源成交区域分布

数据来源：贝壳研究院成都分院

　　其次是住房消费力的分化，极低总价和高总价成交占比趋升，中总价段占比下滑。2023年4月，二手总价段成交占比上升的仅100万以下极刚和300万及以上的中高端房源占比上升。而100(含)-150万、150(含)-200万和200(含)-300万的中总价房源占比下滑。

　　图：二手成交总价段分布

数据来源：贝壳研究院成都分院

　　低总价段愈加看重性价比，100万以内降价出售幅度最高。4月，购房者价格敏感性普遍增加，成交房源降价幅度也在扩大，而100万以内低总价降价幅度明显变大，400万及以上的降价幅度变化最小。

　　图：二手成交房源较首次挂牌降价幅度

数据来源：贝壳研究院成都分院

　　回顾二手市场供需现状，在二手资产优化和置换需求放量的背景下，需求分化却在加剧，中间价格段的房源出售难度因此变得更大（特别是100(含)-150万区间），持有这部分房屋的业主卖旧买新的周期拉长，一二手链条循环缓慢，最终容易造成新房修复速度放缓。若政策层面给予更多税收优惠支持，市场层面中低端房源持有者积极降价促销，将有利于减弱市场供求不平衡造成的阻力。

　　（二）开发商供货不足，潜在购房者被激活有限（略）

　　04 后市预判

　　二手量价企稳，置换需求持续释放

　　（一）预计后市交易量跌幅收窄，价格缓降

　　积压需求集中消化后，二手新增房客源量回落。2023年4月，二手新增客源量回到2021年中水平；新增房源量与2020和2021年同期趋近，置换需求仍然较为活跃。

　　小阳春之后，预计楼市成交活跃度走稳。根据贝壳研究院二手成交量KMI指数，2023年1季度交易量上升预期快速上升，进入4月，交易量下调的预期走强。根据历年交易量走势和线下带看活跃度，我们预计二手交易量将延续回落，5月环比下滑幅度约10%左右。

　　预计价格整体微降，楼盘之间有所分化。4月价格预期逐步理性，库存调价涨价房源占比回落至18.1%，随成交活跃度下降，库存持续走高，买方市场下业主涨价动力明显不足。

　　[1]注

　　主城：武侯区、锦江区、成华区、青羊区、金牛区

　　高天：高新南区、天府新区

　　近郊：龙泉驿区、双流区、郫都区（含高新西区）、新都区、温江区

　　远郊：青白江区、新津区、崇州市、彭州市、都江堰市、大邑县、邛崃市、蒲江县、金堂县、简阳市