广东多城密集发布土地收储公告 专项债助力盘活存量闲置土地

　　近日，2025 年春节假期刚过，广东省内多个城市掀起土地收储热潮，以专项债为资金 “弹药”，全力推动存量闲置土地的回收与盘活工作。这一举措在房地产市场与土地资源优化领域引发广泛关注。

　　克而瑞统计数据显示，仅在 2 月 7 日至 9 日短短三天内，广东就有 7 个城市相继披露收储计划，共计涉及 48 幅地块，土地总面积约 224.6 万平方米，总收购价格超 171 亿元。这是自 2024 年 11 月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确地方政府运用专项债资金收回收购存量闲置土地细则后，首次有地方政府大规模公开收储土地情况。

　　在此次收储行动中，珠海表现格外亮眼，堪称 “领跑者”。2 月 7 日，珠海发布 2025 年第一批存量闲置土地收储清单，计划收回 14 宗土地，土地用途涵盖居住、商业、旅游等，总土地面积约 41.5 万平方米，总收储价格约 66.4 亿元，占广东全省收储总价近三成。值得注意的是，这些地块均由华发集团、大横琴等珠海本地国企持有。

　　紧随其后的是惠州。2 月 10 日，惠州市自然资源局发布《拟收回收购国有建设用地使用权公示》，拟对 8 宗国有建设用地使用权进行收回收购，总收购价格近 50 亿元。从收购价格来看，此次惠州地块收储价格均低于当初出让价，折扣基本在 7 - 9 折，严格贯彻了 “土地成本与评估价，就低确定” 原则。

　　据克而瑞统计，在这 48 幅地块中，有 45 块归当地国企所有。珠海收购的 14 幅地块中，华发集团独占 6 幅。而中山收购的三幅地块中，两幅属于当地民营企业，另一幅由华润置地、仁恒置地以及当地国企共同持有。整体来看，首轮专项债闲置土地收购主要向地方国企倾斜，不过政策并未将民企排除在外，后续符合条件的民企地块也有望纳入收储范畴。

　　从政策背景来看，土地储备专项债曾在 2017 - 2019 年大规模发行，主要用于新增土地前期开发，但在 2019 年 9 月因隐性债务风险被叫停。2024 年以来，自然资源部明确鼓励专项债用于存量土地收储，财政部也将 “土地储备” 重新纳入专项债支持范围。这一政策调整旨在通过专项债收储，让地方政府直接回收企业无力开发的闲置地块，既能缓解房企流动性压力，又能短期内减少土地供给量，从源头上降低库存，助力市场止跌回稳。

　　开源证券测算表明，过往土储专项债发行期间平均占比约 25.9%，若按 10 万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面 8.53 亿平，占当前未开工土地建面的 77.6%。截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较去年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平;未开工 + 已开工未售库存约 15.4 亿平，去化周期 21.8 个月，较 2024 年 10 月降低 20 个月。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，“收储可能会成为 2025 年土地市场的一大看点”。他认为，2025 年积极财政政策将落地，稳增长需发挥项目带动作用，专项债发行速度加快，为土地收储创造有利条件。国企、城投作为稳增长先行军，收储地块能为其带来资金活水。不过，在实际操作中，虽然需要加大收储力度，但负面清单制下专项债用途广泛，能率先形成实物工作量的项目可能优先获得申请，土地若不马上开发，申请难度犹未可知;收储后，若区域内商品房库存大，开发受限但债务仍需偿还，这是亟待解决的问题。若用作保障房、公共用途，如何解决长债资金也需深入考量。