招商蛇口助力深圳旧改，多项目迎来新进展

　　近日，深圳市南山区城市更新领域传来振奋消息，原联合饼干厂旧改项目发布招标公告，标志着该项目正式步入工程开挖阶段。此项目地处南山区后海大道与工业七路交汇处西北侧，作为恒大湾厦旧改一期，坐落于备受瞩目的后海豪宅片区，地理位置得天独厚。

　　据悉，该项目开发建设用地面积约 1.5 万平方米，规划在地上构建 4 栋超高层住宅塔楼与 1 栋幼儿园，地下部分为三层局部四层结构。项目工程发布方为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司，这一项目是招商蛇口在恒大陷入债务危机后，于 2022 年接手的优质旧改项目，在历经三年搁置后，于 2025 年春季迎来新生曙光。

　　回溯原联合饼干厂旧改项目历程，其于 2019 年 7 月便被纳入《2019 年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，最初规划总建筑面积约 131 万平方米，原计划打造集超高层住宅、写字楼及学校等配套设施于一体的综合项目。2019 年 5 月 25 日，项目规划草案公示，但随后因恒大集团的债务困境，项目进程受阻。直至招商蛇口接手，调整后的规划草案显示，项目容积率从 8.9 优化至 6.5.取消约 2.9 万平方米的人才住房和保障性住房，可售住宅面积增加 43.39%(约 2.68 万平方米)，同时剔除商业规划，并对建筑布局进行优化，以降低对周边社区的影响。截至 2025 年 3 月，项目地块拆迁工作已全面完成，目前正处于空地状态，土石方、基坑支护及桩基础工程招标的启动，意味着项目正式进入施工建设阶段。

　　值得一提的是，项目周边二手房市场价格高涨，均价超 10 万元 /㎡，深圳湾片区更是常年维持在 18 万 /㎡以上的高位。基于此，该项目预计打造高端住宅产品，新房有望形成价格倒挂优势，备受市场关注。

　　自 2021 年恒大集团暴雷以来，其在深圳遗留的旧改项目命运各不相同。部分优质项目逐渐被盘活，或由安居建业等纾困平台介入，或被国央企接手。如 2022 年，恒大与龙岗安城投携手推进 “恒大城市之光” 等项目的 “保交楼” 工作;南山中心区向南村一期在安和二号的介入下，旧改程序稳步推进。此外，坪山正奇工业区旧改项目春和府近期也出炉了最新规划，项目用地面积约 1.78 万平方米，对住宅墙面色调、幼儿园屋顶及大门等进行了调整。龙华上塘岳盟工业区旧改项目塘城壹号，由安居建业全面操盘，蓄势待发;深超总 B 塔项目，兴业银行近期官宣以 66 亿元购置部分物业，将与安居建业联合打造。然而，像南油、大新村等旧改项目，仍处于政府协调阶段，部分有望引入国企或央企进行纾困。

　　近年来，招商蛇口在深圳房地产市场动作频频，不仅积极参与公开土地市场竞拍，还在旧改领域大力布局。2022 年 8 月 25 日，招商蛇口中标龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商，该项目拆除面积达 42 万㎡，规划建设住宅、商业及产业研发(R2+C1+M0)。截至 2024 年底，项目已完成权利人核实工作，目前正等待专项规划批复。

　　在南山区后海大道沿线，招商蛇口布局了多个旧改项目。除原联合饼干厂旧改项目外，与之相邻的南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元，于 2024 年 10 月由招商蛇口中标前期服务商。该项目拟拆除面积 6.88 万㎡，更新方向为住宅(R2)，目前处于前期规划阶段。同时，南山区粤海街道登良路的后海村也被列入 2024 年深圳更新计划，拆除面积 7.03 万㎡，容积率 8.9.申报主体为蛇口后海实业公司，市场推测招商蛇口或参与后续开发。

　　在深圳外围区域，招商蛇口同样积极参与旧改项目。龙岗区吉华街道三联片区城市更新单元，早在 2007 年就被纳入改造计划，搁置数年后于 2010 年重启。2024 年，项目一期确认实施主体，总建筑面积 96 万㎡，分四期开发，其中一期由招商蛇口子公司深圳招商安业投资主导，现已启动建设。光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新单元，更新方向从 “工业” 转变为 “居住”，将通过城市更新方式建设公共住房。该项目拆除面积 9.1 万㎡，规划建筑面积 31.39 万㎡，其中包含 21.8 万㎡安居型商品房，由招商蛇口联合长城资产等参与，目前处于专项规划阶段。

　　在土地储备方面，招商蛇口在深圳可谓储备充足。除旧改项目外，其在深圳公开土拍市场也极为活跃。尽管在去年的四场土拍中未有所斩获，但在众多激烈竞拍中展现出积极拿地的决心。例如，在去年 12 月与华润中海联合体争夺后海 182 亿元地王的竞拍中，虽最终惜败，但足见其对优质地块的重视。3 月 4 日，在宝中黄金商住地推介会上，招商蛇口再度现身。此外，招商蛇口于 2023 年 3 月竞得的沙井 A301 - 0602 宗地，将打造为招商雍境二期。该项目占地面积约 25246㎡，总建筑面积约 169575㎡，分两地块开发，规划建设 6 栋高层住宅，总户数约 1534 户(含商品住宅 804 户，保障性住房 730 户)，并配套建设 1 所 4 层 2970㎡幼儿园。作为限价地，该项目毛坯限售均价为 49400 元 /㎡，目前生活展厅已开放，预计将于 3、4 月份正式入市。