三大视角看房企溢价拿地新逻辑

　　近日，杭州迎来年后第三次土拍，出让的 3 宗宅地平均溢价率达 45.6%。开年以来，“京沪深杭” 等多个城市的土地市场呈现出明显变化，房企溢价买地的现象频繁出现。

　　2 月份以来，上海 4 宗地、杭州 3 宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超 30%;苏州工业园区宅地竞价 122 轮，溢价率达 22%;郑州土拍中，民营房企以 27% 的溢价率拍下某涉宅用地。中指研究院统计数据显示，今年 1 月份，百强房企拿地总额为 1210.7 亿元，同比增长 41.4%，相较上年同期由负转正。与过去两年房企主动 “缩表”，土地多以 “底价成交” 甚至流拍的冷清局面相比，当前市场出现积极变化，房企重燃拿地热情，背后有三大新投资逻辑值得关注。

　　投资转向 “小而美” 地块，推动品质化开发

　　在大开发时代，多地规划建设新城，开发商通过勾地模式或滚动开发模式投资百亿元大盘的现象屡见不鲜。如今，情况已发生转变，除极少数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小规模宅地，更符合市场需求。近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块，大多具备 “低总价、低密度、确定性高” 的特点。这类涉宅地块规模适中、开发周期短、资金回笼快。据 CRIC 监测 30 个重点城市待售地块起拍总价数据，截至 2025 年 2 月初，15 亿元以下地块占比上升，较 2024 年同期上升了 21 个百分点。这一变化既契合当前房企对内部拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒适度的 “好房子” 提供空间，体现了行业从 “规模扩张” 向 “质量升级” 的积极转变。

　　拿地从 “规模至上” 到 “算得过账”，重构利润逻辑

　　上一轮周期中，房企 “不计成本冲规模” 式抢地，而当前即便溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。目前，高能级城市核心地块备受青睐，但三四线城市土地仍多以底价成交。这背后存在三大原因：一是房企投资拿地整体较为谨慎，聚焦区域韧性更强的重点城市或核心地块投资，押注核心城市 “安全资产”，打 “资产保卫战”;二是为挤出更高利润空间，部分房企拿地设置净利润率 5% 以上、IRR 15% 以上的硬指标，期望项目结转时有更好的利润率，缓解上一周期毛利率较低的状况;三是注重 “错峰” 逆周期拿地，当下行业处于转型期，核心城市地价较 2021 年峰值已回调约 15%，财务盘面稳健的企业将其视为 “低成本扩储窗口期”，此时竞争对手较少，正是加速 “补仓” 的好时机。

　　融资环境改善，资金池回补助推信用修复

　　开年以来，多家房企密集抛出发债计划，多则高达 90 亿元公司债，少则 10 亿元中期票据。民营房企融资也打开新局面，1 月份，滨江集团、新希望地产以及美的置业等 3 家民营企业总计发行 29 亿元信用债。国内资本市场，相关部门加大力度用好房地产各项融资工具 “组合拳”，满足各类房企不同环节、不同阶段的合理融资需求。海外美元债市场也有 “破冰” 之举，2 月份，绿城公告称拟发行 3.5 亿美元债，这是其时隔三年再度发行美元债。自 2022 年初房地产市场进入深度调整后，内资房企大规模发行无抵押美元债券极为罕见，绿城此举表明国际投资者对优质房企的信心有所回升。国内外融资环境持续改善，叠加楼市企稳复苏，双向增厚房企现金流蓄水池，缓解其流动性压力，促使其有余力重回投资拿地通道，修复行业信用。

　　展望未来，随着政策效应的进一步释放和市场信心的逐步恢复，房企的拿地力度有望继续加大。但如何在拿地与风险之间找到平衡，仍需企业敬畏市场规律，理性投资，推动房地产行业走上健康发展之路。