来源:经济日报
作者:亢舒
随着楼市进入深度调整周期,在强大的政策支撑下,房地产市场有望迎来复苏,重新恢复到平稳健康的发展轨道。同时,一些新的产业发展模式也从原来的蓄势待发逐渐发展壮大,例如房地产业的代建模式。房地产代建模式又称为轻资产模式,其特点是将投资与开发相分离。以往房地产开发企业要靠巨额融资来获得土地开发权利,在代建模式下,代建公司在接受投资方的委托后,不再融资拿地,只会部分或全过程地参与房地产的设计、开发、管理和服务等环节。代建公司通过专业的管理和服务,向客户输出标准、产品、品牌以及资源体系,通过输出这些资源为委托方带来价值提升。
房地产代建模式有广泛需求。我国提出,为更好解决新市民、青年人的住房问题,“十四五”时期将在人口净流入大城市筹集建设650万套保障性租赁住房,如此规模的保障性租赁住房建设任务为代建模式创造机遇。与此同时,我国仍处在城镇化率提升阶段,农村人口进入城市,城市之间的人口流动,以及随着我国进入城市更新阶段,都将继续产生房地产开发建设任务,大型国有企业、城投公司拿地后的开发建设管理,可以由有丰富开发经验的房地产开发企业以代建模式承接完成。
从国际经验看,专业细化与分工是房地产行业发展的大势所趋,而轻资产代建模式顺应房地产开发细分化趋势。以美国为例,房地产开发每一个细分环节,均有相对应的投资商、开发商、承建商、运营商。且轻资产模式在房地产开发领域较为普遍,有报道显示,美国三大房地产巨头均是以轻资产模式运营。
代建业务成为我国房企应对当前行业调整的新方向。较早进入代建业务的绿城管理集团在轻资产领域已探索10年有余。今年以来,不少房企宣布进军代建业务,如龙湖集团推出“龙湖龙智造”代建业务板块。有统计显示,目前已经有包括一些大型头部企业在内的40余家房地产开发企业布局代建业务。
面对热点城市拿地的高成本,加之当前个别房企出现资金流动性紧张的状况,在资金实力已显不足的情况下,独立拿地开发越来越少,以代建的模式开拓市场不失为一个新选择。今年以来,为地方城投公司提供代建、为出险房企项目进行纾困式代建,是代建市场增量的主要来源。尽管代建业务在整个房地产行业总体占比还不大,由于其轻资产的特征,能维持较低的杠杆率,使得负债率较低。目前,一些房企的代建业务有相对较为可观的利润率。
发展代建模式有助于开发企业更加专注于提升项目开发效率和品质。代建模式是房地产企业从过去集融资、拿地、开发、建设等功能于一身,向专业和细化分工过渡的体现。由于代建模式具有投资和开发相分离的特征,委托方和投资方专注于控制投资收益和风险,代建方则可专注于项目建设本身,能够集中更多精力提升项目建设品质。
代建模式的发展,要求代建公司提升经营管理水平和建立品牌声誉。业内人士预测,虽然目前部分公司已开始做代建业务,利润还可以,但由于代建行业进入了高速发展阶段,会有越来越多的公司加入到代建行业中来,从而使代建行业的市场规模进一步扩大,市场竞争也会越来越激烈,所以收益率可能会有所下降。为了在市场竞争中取胜,代建企业需要进一步壮大,必须树立起一个良好的信誉口碑。标准化开发流程和服务内容,可以提高企业的整体运营效率,让投资人、消费者可以更方便地进行决策,从而更好地获取利润。同时,要形成一个统一的建设和交付标准,并深入到市场,以满足广大顾客的需要。作为一个新的发展趋势,地方政府的支持和行业的规范也不可或缺。