万科同步宣布两大积极消息 有序推进偿债工作

　　近日，万科(000002)在偿债工作和业务布局上取得重要进展，于 2 月 18 日同步宣布了两则消息。

　　一方面，万科在偿债工作上再下一城，将如期兑付年内第三笔公开债。据中国银行间市场交易商协会网站披露，万科将于 2 月 25 日如期支付 “22 万科 MTN003” 债券。该债券发行于 2022 年 2 月 28 日，发行金额 20 亿元，票面利率 3.0%，期限 3 年。这是 2025 年以来，万科如期兑付完成的第三笔公开债。此前，1 月 27 日到期的境内中期票据 “22 万科 MTN001”、2 月 16 日到期的 “22 万科 MTN002”，万科均已全额兑付本金及利息。此外，今年 1 月，万科还发布公告，对 “20 万科 02” 公司债券进行 100% 全额赎回。

　　早在今年 1 月，针对 2025 年将要到期的公开债务，万科就曾回应证券时报记者，会全力以赴，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等多种方式，应对相关债务兑付。从近期行动来看，万科确实在全力有序推进偿债工作。2 月 10 日晚间，万科发布公告称，第一大股东深铁集团拟向其提供 28 亿元股东借款，用于偿还公司到期公开债务，体现了大股东对公司的坚定支持。

　　另一方面，万科在资产运营和融资合作方面迈出重要一步，宣布携手中信金石、新华保险(601336)、大家保险等成立新的 Pre-REIT 基金。据悉，该基金总规模为 16 亿元，四方认缴比例分别为 10%、0.06%、59.94%、30%。该基金将专项用于收购万科集团下属子公司厦门市万驿康投资有限公司持有的厦门佳德宏石置业有限公司 100% 股权，后者持有厦门泊寓院儿・海湾社区资产。

　　厦门泊寓院儿・海湾社区项目位于厦门岛内，计容总建面 30.92 万平方米，全期保租房共规划 7724 套，其中一期 4044 套已于 2023 年 6 月开业，开业首年实现 100% 出租率，二期在建中，计划于 2026 年正式开业，建成投入运营后，将为约 1 万名年轻人提供居所。交易完成后，预计将为万科提供正向现金流及利润，后续万科将继续负责该门店长期运营，实现由重资产持有转为轻资产运营。

　　万科方面表示，上述 Pre-REIT 基金的成立，有助于公司进一步实现多业态、多层次、多渠道不动产退出路径的搭建，打通经营性资产的商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，更好地实现资产的良性循环发展。值得注意的是，万科过往与保险机构的合作，主要通过保险资金不动产债权计划的形式，此次 Pre-REIT 基金的成立，或标志着万科进一步打通了与各类险资进行不动产股权投资合作的路径，将有助于万科进一步实现经营性不动产的良性循环。

　　业内人士认为，此次万科 Pre-REITs 基金获得新华、大家等头部险资的投资，不仅体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可，也反映出市场对万科的信心正在逐步恢复。REITs 和 Pre-REITs 渠道，是万科开展存量盘活工作的重要路径之一，目前公司已实现了多赛道 REITs 和 Pre-REITs 的突破。去年成功发行的中金印力 REIT 作为国内首批消费基础设施公募 REIT，目前正在进行二期资产扩募;万科泊寓 REIT 也在 2024 年上半年获得国家发展改革委的反馈意见，目前积极推动发行中。