前11月百强房企拿地总额减半 房地产市场恢复平稳仍有空间

　　临近年底，一直处于低迷状态的楼市，终于迎来了更多的政策扶持，除了需求侧提供的“厚礼”，还有融资侧发出的“三支箭”，房地产市场正酝酿着从“至暗时刻”中走出来。

　　市场方面的反弹还需要一段时间，但是希望的种子已经开始萌芽。

　　房企销售额同比降42.1%

　　根据中指研究院的统计，在2022年的前11个月，排名前100的房地产公司的销售额同比减少了42.1%，比上个月减少了1.3个百分点；前100名地产公司的房屋单月销售与去年同期相比下跌了34.4%，环比下跌4.9%。

　　按不同销售规模阵营来看，1-11月，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。

　　今年，房企竞逐千亿的热闹场景不再是主流。中指研究院数据显示，2022年前11个月，销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。

　　随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标或追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。

　　从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年1-11月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目标压力较大。

　　房企拿地总额同比减半

　　2022年前11个月，TOP100房企拿地总额11621亿元，同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

　　从拿地企业结构来看，继民企逐渐淡出之后，央、国企的积极性也明显下降。

　　“与去年三批次有所不同的是，在财政部126号文发布之后，今年不少城投打算开发项目。” 中指研究院土地事业部负责人张凯表示，以无锡为例，四批次土拍地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发。“在如今地方财政紧张、参与保交楼、出资托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。”他补充说。

　　分城市来看，杭州等城市民企拿地活跃度较高，而郑州、武汉、长沙等城市则更加依赖地方国资企业托底。

　　11月，北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了2022年第四批次集中供地地块，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复，代表房企拿地总额较上月略有增加。

　　多地放宽集中供地次数限制，供地“多次少量”或成常态。9月23日，长沙提出调整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新；10月28日，南昌“力争”退出集中供地，正式打响退出集中供地第一枪；武汉更是宣称要在今年完成六个批次的集中供地，这也意味武汉进入了常态化土地更新。去年开始施行的集中供地制度，今年正在逐渐变得灵活化。

　　从实际供地节奏来看，无锡和苏州已分别于10月25日和10月31日率先完成了第四批次集中供地出让；11月，南京、深圳、北京、杭州、武汉等地已完成2022年第四批次集中供地地块。天津、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等城市也明确要开展第四轮集中供地。

　　中指研究院认为，两集中政策的出台目的是稳定地价预期，从而实现稳房价、稳预期。随着土地市场降温，溢价率下行、地块底价成交现象变得逐渐增多，地方国资平台托底现象显著，全年供地计划完成率不足六成。因此，多地增加供地次数，同时减少每次的出让块数，“多次少量”或将成为常态。

　　百城房价跌幅微扩

　　中指研究院对全国100个城市新房、二手房销售情况调查数据显示，2022年11月，百城新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点；同比上涨0.04%，涨幅较10月收窄0.02个百分点。

　　百城二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点；同比下跌0.64%，跌幅较10月扩大0.13个百分点。

　　城市数量方面，11月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量保持年内高位,共57个城市新建住宅价格环比下跌，75个城市二手住宅价格环比下跌。

　　11月，新房、二手房价格环比均下跌的城市有45个，其中包含广州、深圳两个一线城市以及武汉、南京等20个二线城市。整体来看，尽管楼市利好政策不断出台，但市场下行态势仍未改善，加上多地疫情反复，房价走势承压加剧。

　　成交规模同样还未起色。11月，中指监测的重点城市成交规模环、同比继续下降，市场仍面临较大压力。多地二手房挂牌量明显增加，11月百城二手住宅价格环比跌幅持续扩大，且核心一二线城市房价普遍下跌。

　　租赁住宅方面，市场进入传统淡季，租金整体水平继续走低。11月全国50个城市住宅平均租金为36.9元/平方米/月，环比下跌0.49%，跌幅较上月收窄0.10个百分点。从涨跌城市个数看，2个城市环比上涨，48个城市环比下跌。同比来看，全国50个城市住宅平均租金较去年同期下跌3.09%，跌幅较上月收窄0.54个百分点。

　　企稳仍需时日

　　11月，多部门频繁释放利好政策，强化对企业端、需求端以及保交楼的资金支持力度，支持企业融资的“三支箭”均加快落地，房企资金压力有望得到缓解，有助于稳定市场主体预期。

　　与此同时，核心一二线城市继续优化楼市调控政策，杭州优化“认房又认贷”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限购政策，对修复当地市场情绪产生积极作用。

　　从市场表现来看，受多地疫情防控形势较为严峻等因素影响，短期房地产市场销售尚未呈现明显好转迹象。根据中指数据，11月重点100城商品住宅成交面积环比延续10月的下降态势，同比降幅仍近30%，月底重点城市商品住宅周度成交面积环比略有提升，但同比降幅仍较大，购房者观望情绪较重，市场活跃度不足。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期内，随着地产公司资金面逐渐好转，“保交楼”项目的资金也在加速跟进，预计购房者的预期将会迎来修复期。与此同时，核心城市政策还有一定的调整空间，供给和需求两方面将会得到进一步的优化，以提升市场的信心，但是目前多个地区的反复疫情依然是影响政策效果显现的一个重要因素，楼市的稳定或还需要很长一段时间。